私宅价创7年最大季跌幅 货币政策放宽可能性提高, 所以房市会怎么样？
功夫熊猫 • • 44677 次浏览随着我国私宅价格在第3季创下7年最大季度跌幅，经济师认为新加坡金融管理局下周展开半年一度的货币政策声明时，进一步放宽货币政策的可能性已提高。
昨天，新元兑美元的汇率滑落至上月16日以来的新低，截至下午5时30分为1美元兑1.3690新元，单日跌幅为0.3％；从上月6日算起的1个月跌幅则达1.6％。
瑞典北欧斯安银行（SEB）亚洲策略主管横田（Sean Yokota）说，市场目前正在探讨金管局下来进一步放宽货币政策的可能性。
花旗银行经济师吉伟正指出，前天公布的第3季私宅价格指数猛跌，已提高这个风险。
今年4月，金管局出乎市场意料宣布放宽货币政策，改变过去6年让新元稳步升值的政策，让新元停止升值。当局下来若要放宽货币政策，主要手段是一次过调低新元汇率。
吉伟正说：“风向盘是否转向稍微调低新元汇率，取决于金管局现在的基准预计是否是经济衰退。这可解释当局为何自2015年1月不断放宽政策，以应对逐步下调的经济前景。”
不过，他也指出，金管局在7月提高通胀预测，释放出重要信息，尤其是当局预测明年的核心通胀率（core inflation）近2％。
核心通胀率是金管局调整货币政策的主要考量，我国7月和8月的核心通胀率维持在1％。
吉伟正说：“金管局从未在提高通胀预测后，调低新元汇率。”
横田说：“我不认为金管局会放宽货币政策，新元汇率料在货币政策会议后回弹。”
华侨银行外汇专家黄俊勇指出，除非金管局对通胀率和劳动市场前景的预测更黯淡，不然下周的货币政策声明应该会保持现状。金管局还未宣布，在下周何时作出声明。
另一方面，新元兑美元汇率走低，也与美国9月份制造业采购经理指数有关。
根据芝加哥商品交易所FedWatch，最新数据比预期强劲，推高市场对美联储局年底前加息的预期，11月加息的概率提高至11％，12月的预测提高至62％。
马来亚银行外汇策略师黄经隆说：“美国数据比预期更好，支持了美元和美国国债收益率，提醒市场即使是11月的联储局会议，仍可能是一个加息的会议。”
他说：“我们预计美元兑日元和新元汇率会进一步走高，而与大宗商品挂钩的亚洲货币，如令吉则预计不会大幅走低，因为油价已提高。”
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冰火两重天，你懂的外冰
美国长期利率
美国公用股指数（反向利率指标）
内火
新加坡货币供应增长
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同比（y-y), 不是环比(m-m)
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第三季首次将私宅的回扣和折扣等促销优惠纳入价格指数，使指数出现一次性的较大跌幅社论：让房地产市场软着陆
市区重建局公布的最新房价预估数据显示，今年第三季的私宅价格与上一季环比，下跌1.5％。是2009年第二季以来最大的季度跌幅。此外，这也是私宅价格连续12个季度下跌，累计下跌呈双位数，达10.8％。房价连跌的趋势，反映了降温措施，已逐渐使房地产市场稳定下来。
自2009年9月以来，政府推出了多轮的降温措施，通过增加土地供应及压抑需求，以驯服脱缰之马的楼市。然而，在首几年，房价还是节节攀升，直到2013年6月底政府推出总偿债率架构后，房价才开始徐徐回跌。
降温措施见效，意味着房地产发展商面对更艰巨的挑战。在荣景时，有些私宅项目在推出的第一天，便被抢购一空。但目前不少发展商面临滞销的困境，此外，他们可能无法如期将房地产卖出而必须向政府缴交延长费。因此，发展商不断向政府喊话，要求政府撤除降温措施。
虽然房价至今的累计下跌出现双位数，但相信这还不足以促使政府撤除降温措施。
首先，相对房价之前上升的幅度，这两三年来房价的下调速度，还是相当缓和。在2009年至2013年房价攀升期间，私宅价格上升了53％，但国人未扣除通胀的名义收入增长则只有30％。私宅、转售组屋及预购组屋的价格环环相扣，私宅价格飙涨，导致潜在买房者望屋兴叹，年轻的一代备感挫折。
虽然私宅价格连跌12个季度，但今年第三季的数据还是比2009年高出38％。同样的，组屋转售价自2013年第三季开始下跌，但目前的价格还是比2009年高出约35％。
其次，虽然房价开始稳定下来，但在目前全球利率偏低的情况下，撤除降温措施可能引发另一轮的房地产抢购潮，从而使降温措施前功尽废。去年，中国多个城市开始撤除降温措施，放宽购房信贷，导致一二线城市的房价疯涨。房贷膨胀及伴随而来的坏账问题，可能使银行出现系统性的风险。
在新加坡，房贷占家庭总债务约74％，而在银行总贷款中，有28％是与房地产相关。今年7月底，金融管理局局长孟文能在一个汇报会上指出，由于利息偏低和国际投资者追逐收益率，因此房价再度飙升的风险不小。他也表示，要让稳定楼市的成果沉淀下来，并确保家庭债务能经得起利率与收入变化的冲击，尚有一段路要走。因此，撤除房地产降温措施，还不是时候。
另一方面，第三季私宅价格的计算方式，首次将私宅的回扣和折扣等促销优惠纳入价格指数，使指数出现一次性的较大跌幅。因此，要更精确地评估房价的走势，或许需要多点时间及数据。单单以双位数的跌幅拉动警报，撤除降温措施，并不符合政府一贯的审慎做法。其实，在上一次的降温措施中，私宅价格在1996年第二季至1997年第四季的七个季度，下跌多达16％，远比当下的10.8％高。
在全球经济疲软的冲击下，我国下调了经济增长预测。截至今年8月，消费者价格指数连续22个月下跌，而今年上半年的裁员人数创下2009年的高点，在在反映了需求的疲弱。房地产市场多年来的降温措施，也压抑了需求，并促使不少发展商到海外发展。因此，有市场人士认为，撤除降温措施或许能弥补需求的不足，从而带动其他行业，以发挥乘数效应。
然而，全球金融危机后的长期低利率环境，导致房地产价格飙涨，而居住的空间则跟着缩小。在经过九牛二虎之力后，政府终于使房地产市场软着陆，但潜在的压抑需求还是伺机待发。房地产市场涉及面既广且深，包括家庭债务及银行曝险。在利率走势不明朗及资金流窜的情况下，撤除降温措施应该还不是当务之急。
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