投资经验和知识的么？近来板上大神们不断分享买房经验和精华，希望有commercial property 的也来谈谈。
25 条回复
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#1
店铺？餐馆？hdb shophouse?
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yayayayayaya 楼主#2
谢谢老板回复shophouse
hdb shop
clinicshophouse
hdb shop
clinic -
#3
偶然路过随便说一下commercial大部分30-60年，没有freehold的心理安慰。
如果不是特别享受买房带来的乐趣，买REIT就好了。
好地段的commercial开发商自己留下了做REIT，议价能力也强。
是不是利息也较低有空我看一下。
现时REIT LTV 23-29%，因为形势不好而保守，但是可加的。自己也可加，但不想谈杠杆的事情。commercial LTV 60-75%.
税有优惠？有空确定。commercial大部分30-60年，没有freehold的心理安慰。
如果不是特别享受买房带来的乐趣，买REIT就好了。
好地段的commercial开发商自己留下了做REIT，议价能力也强。
是不是利息也较低有空我看一下。
现时REIT LTV 23-29%，因为形势不好而保守，但是可加的。自己也可加，但不想谈杠杆的事情。commercial LTV 60-75%.
税有优惠？有空确定。 -
yayayayayaya 楼主#4
谢谢回答REIT不考虑，觉得配置里已够。60年以下lease不予考虑。REIT不考虑，觉得配置里已够。60年以下lease不予考虑。
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#5
commercial很多freehold的...只不过价钱也是各种高大上。99年，999年都有啊。你说30-60年那是某些区域比如tuas的绝大多数工业地产都只有40多年了。新批的工业地产地皮只有30年。只不过价钱也是各种高大上。99年，999年都有啊。你说30-60年那是某些区域比如tuas的绝大多数工业地产都只有40多年了。新批的工业地产地皮只有30年。
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#6
商业地产投资比住宅复杂的多另外这方面知识和经验积累比住宅复杂多了，考量的方面完全不一样。比如住宅越高楼越贵，retail shop越低楼越贵，而office又不一样，得看高楼和view，好的view租金和价钱贵很多。商铺要看figture tenant能否带来人流，tenant和零售业的mixture这些都有影响。
工业地产就更复杂了，比如仓储类要靠近高速，大路，跟地铁没太大关系，在小路里面就很难卖和租，因为大型车辆很难进出。loading/unloading行车路线设计，地面承重力，电源供电能力，层高设计都会直接影响价钱，还要看周边产业配置...
商业地产的培训课程要贵的多，我自费3000多去学习了，也前后做过一些交易，office, shophouse, factoty都有做过，至今不敢说自己多精通。房市刚开始下行的时候只有办公楼租金坚挺，但是去年至今也是异常惨淡，问了专门做CBD办公楼出租和交易的同行，说她快吃土了。我今年也有做一些office出租，店铺转让的case,只能说真的惨淡。目前是投资热火，租金冷淡的状态。
随意贴图感受一下：
另外这方面知识和经验积累比住宅复杂多了，考量的方面完全不一样。比如住宅越高楼越贵，retail shop越低楼越贵，而office又不一样，得看高楼和view，好的view租金和价钱贵很多。商铺要看figture tenant能否带来人流，tenant和零售业的mixture这些都有影响。
工业地产就更复杂了，比如仓储类要靠近高速，大路，跟地铁没太大关系，在小路里面就很难卖和租，因为大型车辆很难进出。loading/unloading行车路线设计，地面承重力，电源供电能力，层高设计都会直接影响价钱，还要看周边产业配置...
商业地产的培训课程要贵的多，我自费3000多去学习了，也前后做过一些交易，office, shophouse, factoty都有做过，至今不敢说自己多精通。房市刚开始下行的时候只有办公楼租金坚挺，但是去年至今也是异常惨淡，问了专门做CBD办公楼出租和交易的同行，说她快吃土了。我今年也有做一些office出租，店铺转让的case,只能说真的惨淡。目前是投资热火，租金冷淡的状态。
随意贴图感受一下： -
#7
。。。。。abcdefghijklmnopqrstuvwxyz.....abcdefghijklmnopqrstuvwxyz.....
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#8
默一个office也挂了啊...空置率攀升，失业率攀升...office也挂了啊...空置率攀升，失业率攀升...
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#9
这图发给房东是不是能减租
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#10
凡人威武霸气 :)我的理解是，早期一般可投资（可称为稳赚不赔）的也就是shopping center的，HDB楼下的店铺（如Jurong Town Hall和MRT之间的）。自从REIT出来后，应该没啥affordable的机会了。不单REIT，现在香港的地产公司大部分收入是来自租金，不是房屋销售。全世界应该都是走这个方向。
在REIT和房地产公司的竞争下，其他的office，logistics，火爆的时候是有可能投机，一般时候就遥祝了。
电商时代的竞争环境恒隆的陈启宗先生有分析。我的理解是，早期一般可投资（可称为稳赚不赔）的也就是shopping center的，HDB楼下的店铺（如Jurong Town Hall和MRT之间的）。自从REIT出来后，应该没啥affordable的机会了。不单REIT，现在香港的地产公司大部分收入是来自租金，不是房屋销售。全世界应该都是走这个方向。
在REIT和房地产公司的竞争下，其他的office，logistics，火爆的时候是有可能投机，一般时候就遥祝了。
电商时代的竞争环境恒隆的陈启宗先生有分析。 -
#11
邻里HDB店屋如果地点好还是不错的和组屋一样，99年。不过听说新的组屋区政府不卖HDB Shop了，只出租。不知道是不是真的。
投资商业地产，一是地点，二十租金回报，和私宅一样的考虑
和组屋一样，99年。不过听说新的组屋区政府不卖HDB Shop了，只出租。不知道是不是真的。
投资商业地产，一是地点，二十租金回报，和私宅一样的考虑 -
#12
最近10年只有商业地产才可以媲美国内一线城市的涨幅的2006年到现在，商业地产都翻了6,7倍了，这个涨幅再加上低的贷款利率和租金，可以媲美国内一线城市房子的涨幅了，这说明新加坡不是没有机会，只是要发现机会在哪里啊。个人认为，商业地产现在不好进去，跟发展商买吧，有GST，这个就相当于ABSD啊，最主要是由于电商的冲击，商铺生意不好，办公室好像有些饱和，而且现在价格不便宜，不大可能重复过去10年的涨幅。2006年到现在，商业地产都翻了6,7倍了，这个涨幅再加上低的贷款利率和租金，可以媲美国内一线城市房子的涨幅了，这说明新加坡不是没有机会，只是要发现机会在哪里啊。个人认为，商业地产现在不好进去，跟发展商买吧，有GST，这个就相当于ABSD啊，最主要是由于电商的冲击，商铺生意不好，办公室好像有些饱和，而且现在价格不便宜，不大可能重复过去10年的涨幅。
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#13
普通投资者不建议投资任何商业和厂房地产，回报比住宅好不到哪里去。
虽然没有ABSD，但是很多时候都有7%GST。
tdsr住宅跟着3.5%的利息计算，但商业地产跟着5%计算，需要经济实力雄厚一点。
现在我只会鼓励那些有自己的生意，不想支付租金，一直被业主牵着鼻子走的，才考虑这些。地产，回报比住宅好不到哪里去。
虽然没有ABSD，但是很多时候都有7%GST。
tdsr住宅跟着3.5%的利息计算，但商业地产跟着5%计算，需要经济实力雄厚一点。
现在我只会鼓励那些有自己的生意，不想支付租金，一直被业主牵着鼻子走的，才考虑这些。 -
#14
购买工商业地产，可以以公司的名义买，这样即使有GST,先支付这7%的GST,然后公司申请注册GST,之后就可以claim回来这7%的GST可以以公司的名义买，这样即使有GST,先支付这7%的GST,然后公司申请注册GST,之后就可以claim回来这7%的GST
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#15
要claim回7%的GST，好像没有那么简单仅仅是注册公司，然后注册GST，就可以claim回GST，好像没有那么简单，具体条款忘记了，好像是要至少买3套?仅仅是注册公司，然后注册GST，就可以claim回GST，好像没有那么简单，具体条款忘记了，好像是要至少买3套?
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#16
不需要买3套，注册公司是investment holding，地产是以公司名义买的，我们做股东担保贷款。先付GST。然后公司申请GST注册，批准后，再claim回来GST注册公司是investment holding，地产是以公司名义买的，我们做股东担保贷款。先付GST。然后公司申请GST注册，批准后，再claim回来GST
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#17
Claim 回Gst可是现在注册成Gst公司，卖的时候不是一样要交回售价的Gst？而且claim Gst 好像有条件的，要完成几个交易的？
投资商业地产会麻烦吗？觉得不容易赚到啊可是现在注册成Gst公司，卖的时候不是一样要交回售价的Gst？而且claim Gst 好像有条件的，要完成几个交易的？
投资商业地产会麻烦吗？觉得不容易赚到啊 -
#18
HDB店铺的投资我也研究过只研究了hdb的因为相对便宜。。
结论是组屋店铺只有不到三分之一还可以转手卖，但是通常lease period就只剩三十年了，所以没什么投资价值。。新的那些就只能租。。只研究了hdb的因为相对便宜。。
结论是组屋店铺只有不到三分之一还可以转手卖，但是通常lease period就只剩三十年了，所以没什么投资价值。。新的那些就只能租。。 -
yayayayayaya 楼主#19
衷心感谢大家的回复很有见解，颇为受益！多谢，多谢！很有见解，颇为受益！多谢，多谢！
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#20
有没有资深人士来分析下有没有资深人士来分析下商铺的投资前景？另外Gst claim的案例也可以分享下？有没有资深人士来分析下商铺的投资前景？另外Gst claim的案例也可以分享下？
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#21
retail shop不看好,网上购物会越来越普及西部裕廊的B1, warehouse 看好，还有一丝希望，CBD办公楼租金一直下滑，如果有赌性，本钱足，喜欢抄底的可以留意。2nd cbd 也可以考虑一下。西部裕廊的B1, warehouse 看好，还有一丝希望，CBD办公楼租金一直下滑，如果有赌性，本钱足，喜欢抄底的可以留意。2nd cbd 也可以考虑一下。
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#22
期房建好就可以申请GST注册, claim税
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#23
是真的，80年代就宣布不再出售，HDB统一出租
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#24
卖工商业房产，假如房产卖100万，因为有gst, 所以有7万的GST，总价107万。 但这7万的GST是你在卖房时替IRAS收的，钱你要给IRAS，这7万本来就不属于你。 同时，买家以公司名义买这个100万的房产，他需要先支付107万，之后他申请GST注册，就可以拿回这7万。假如房产卖100万，因为有gst, 所以有7万的GST，总价107万。 但这7万的GST是你在卖房时替IRAS收的，钱你要给IRAS，这7万本来就不属于你。 同时，买家以公司名义买这个100万的房产，他需要先支付107万，之后他申请GST注册，就可以拿回这7万。
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#25
感觉商业店铺没有投资前途啊感觉商业店铺没有投资前途啊感觉商业店铺没有投资前途啊