从金文泰南华Park Clematis开盘谈学区房价值

不论褒贬，几乎必然受新移民关注的金文泰南华学区房Park Clematis 锦泰门第 （原parkwest）将在本月6月底开盘。
今天我们来聊一聊新加坡的学区房投资价值。
前言：会聊这个学区房，是因为大家对新加坡学区房很熟悉的一句评语：买了学区房也抽不进去，有什么用。但想想不太对，中国和新加坡入学资格制度不同，但是学额总数大同小异。 除了需要抽签的保留名额外，其他占大部分的学额对学区房是否产生影响呢？



作为新移民，首先会将坡上的学区房和国内的学区房做一个比较。新加坡的学区房的入学标准，和中国的不太一样，中国学校招生遵循就近入学，同一个片区里，基本上就具有入学的资格了。但在新加坡，即使在名校的一公里内，也不能保证就能进名校的。通常名校都很热门，小学一年级入学就需要抽签，拼人品才能上。
那么这是不是就代表了，新加坡的学区房，并不是大家认为的学区房价值呢? 很多人特别是新移民就会想，为什么我需要买一个，并不保证能够进心仪小学，需要抽签的学区房呢？ 另外，并没有报名小学刚需的家庭，该不该买学区房，它的价值又在哪里呢？




这里让金某为大家分析一下。
新加坡的学区房虽然不像中国的划分片区会有保证入学资格，但是他也有自己的特殊价值。这里先说明一下新加坡小学一年级报名程序。
阶段1 (Phase 1)这个阶段是给那些有亲生哥哥或姐姐，正在所申请学校就读的孩子们。阶段2（Phase 2A1）这个阶段给予两类学生优先报名权。一，父母曾经是此校的学生，并在至少一周年内成为学校校友会的会员。二，父母是董事会/管理委员会的成员。阶段3（Phase 2A2）这个阶段同样对两类学生给予优先权。一，父母或哥哥姐姐，曾经在此校就读过的孩子。二，父母是学校的教职人员。阶段4（Phase 2B）这个阶段里，三类学生享有有限权。一，父母在学校做义工一年以上，并且已经服务至少40小时。好学校的名额义工因此十分抢手，有意向的父母，需提前1至2年报名。二，学校是教会学校，或由宗乡团体及其他团体资助的，父母是这些团体的成员，其孩子可以享有优先权。三，父母是社区基层领袖。如果申请人数多于本阶段所给学额，新加坡公民优先，住家离学校1公里内者优先，然后再是住家离学校2公里内者。若此时名额还有剩余，2公里外的申请者通过抽签的方式获取名额。若两公里内的申请者就多过所给名额，那么也得抽签决定。阶段5（Phase 2C）这一期的特点是，申请者不需要与学校有直接关系的。许多永久居民在这个时候开始报名。若是学校有名额，学生不需要抽签便可以进；若是热门学校，根据公民优先原则，在按需要公里范围抽签，再到2公里范围抽签的。阶段6（Phase 2C Supplementary）如果家长在前几个阶段都不能申请到学校，那么只能在这个阶段，找另外有剩余名额的学校报名了。阶段7（Phase 3）这个阶段是留给永久居民及外国人的。
我们先把话题拉得远一点。我们知道，房产的价值会跟随着人口的流动及其产生的需求而变化。新加坡政府在一些规划上把大片空地作为新镇。新镇因为规划好，而且各种政府福利，会吸引很多年轻的买家扎堆。
这些新镇在前期阶段，新建了很多的房子，因为人口大量的流入，持续性的购买力和设施的不断完善，使得它的价值能够不断的提升。 但是，到了某一个饱和阶段。就会出现人口外流的现象，其中一个比较大的原因，就是年轻家庭到了孩子就学的阶段。

这是新镇一个可以理解的显著特点。年轻的居民比较多，入学的适龄儿童比较多。但是扎堆的情况下，选择的学校比较少且新。因为孩子多，造成好学校的竞争相当激烈。
再把话题拉回到新加坡小学的入学方式。根据上面介绍的本地小学入学资格，父母校友或者兄姐是在校或离校校友的孩子是有入学优先权的。如果年轻父母至少一位的母校是好学校，甚至是名校，那么名校毕业的父母理所当然地会回到自己母校去为自己孩子报名。这点上和国内划片区的就近入学很不同。
新移民通常对学区房的价值判断会停留在能不能入学的角度，  而往往忽略了本地校友家长把孩子送回母校，这通常占据名校入学名额的很大一部分。
以最著名的南洋小学学校网站上公布的2016年招生结果为例：别的名校虽然没有公布数据，但是2B/2C剩下最低保留学额的学校基本上大同小异，有些2A2阶段既要抽签了。
我们可以看到实际入学生源与中国就近入学生源在离校距离上的很大差别。2016年南洋小学入学的390名最终学额里，106位学生是1公里以内，27位是1-2公里，2公里以外多达257位学生。近3/4的新入学学生并不住在学校附近。
天下父母心，为了避免年幼孩子长途奔波，就近寻找方便上学的房子，将会是一些居住在远处的家庭的选择。而这些回迁家庭，并不在意所谓一公里的报名范围限制。会更注重便利性，例如步行到学校，靠近地铁或商场，是回迁家庭的主要选房考量。
我们是否常常以自己的需求来衡量事物的价值？ 而忽略了它实际应有的价值？ 这样会在选择投资标的上照成偏差。
解释一下，如果仅以新移民家庭入学资格来划定学区房。那么基本上定义为2B/2C阶段一公里内的住房才能算是学区房，因为父母校友的情况很少。而在这1公里范围内，由于资格相同，所以所有的房子并没有入学上的价值区别。同时，在2B/2C阶段，中签率越低的学校，入学价值也就也低。例如典型的2C中签率很低的名校金文泰南华小学。这样衡量学区房是不够全面的。
上图红色为学校一公里，蓝色为学校1-2公里。
那么投资学区房的买家，在看完金某这篇文章后，应该将原本设定的学校一公里内统称学区房的概念。再提升为学校一公里内，入学方便或（及）生活方便的楼盘为优质学区房。 因为新加坡的学区房有2项价值：1. 入学资格 （1公里内房屋）2. 回流家庭更可能会选择的楼盘 （因为确定学校，可能更靠近学校或者地铁商场等便利地点）同时，您在衡量楼盘学区房价值的时候，也不应该认为中签率低而没有学区房价值了。 因为好的楼盘，不仅是抽签入学的资格，还会带来学额占多数的回流家庭的购买需求。
阅读完后，可以重新审视一下心仪楼盘。