再问碧桂园的房子 华侨联考

碧桂园广告里说的国家同意了么 公然钻空子的话 万一禁了就分分钟玩脱了
真是害人不浅 前几天刚为了这个事情跟我妈吵了一架 我说国内房子在高点不要再买 她跑来说想买碧桂园马来西亚家里天天被塞广告 好几个同事都买了 我本来想找扒皮文给她看 结果发现被删的干干净净 碧桂园v5
再就是我同学家里做生意有点小钱要买 找我咨询 我说了几句不好的 人家还很怀疑 觉得我新加坡的看不起他国内想移民
醉人国家同意了么 公然钻空子的话 万一禁了就分分钟玩脱了
真是害人不浅 前几天刚为了这个事情跟我妈吵了一架 我说国内房子在高点不要再买 她跑来说想买碧桂园马来西亚家里天天被塞广告 好几个同事都买了 我本来想找扒皮文给她看 结果发现被删的干干净净 碧桂园v5
再就是我同学家里做生意有点小钱要买 找我咨询 我说了几句不好的 人家还很怀疑 觉得我新加坡的看不起他国内想移民
醉人

被问了很多次 我自己保存我自己一段话每次被问 直接copy paste :
关于碧桂园森林城市
1. 项目太大 太多不确定性。例如 独立海关到底怎样运作。是否会解决关卡堵车的问题。
2. 房子的品质也就是新加坡优质组屋的水平。最西端新加坡裕廊的优质二手组屋价格也就500新币一尺。碧桂园已经400新币一尺。没有价格优势。
3. 马来西亚本地公寓价格500-1000马币一平方英尺。森林城市的价格比最贵的还要再高30-40%。本地人多以别墅等有地住宅为主。普通有地住宅也就300-500马币一尺。
4. 一个开放20年 居住50万人的城市。预计住宅将有十多万 甚至20多万套。目前开盘 所谓卖的火爆 总数不过1000多套。就算要投资也不急着一会儿。

将来卖给谁：
5. 如果投资 未来买家是马来西亚人，那么本地的收入连现在这个价格都无法负担。
6. 如果是卖给在新加坡工作的人。了解新马两地的就知道关卡的堵不是一般人受得了的。更何况，目前的价格对新加坡西部住宅根本没有价格优势。
7. 最后看来得发展自己的产业，例如金融 旅游。靠中国人过来度假 购物 消费 来支撑也不是没可能。毕竟有免税岛之称。那就看碧桂园是不是能建立一个独立王国了。每次被问 直接copy paste :
关于碧桂园森林城市
1. 项目太大 太多不确定性。例如 独立海关到底怎样运作。是否会解决关卡堵车的问题。
2. 房子的品质也就是新加坡优质组屋的水平。最西端新加坡裕廊的优质二手组屋价格也就500新币一尺。碧桂园已经400新币一尺。没有价格优势。
3. 马来西亚本地公寓价格500-1000马币一平方英尺。森林城市的价格比最贵的还要再高30-40%。本地人多以别墅等有地住宅为主。普通有地住宅也就300-500马币一尺。
4. 一个开放20年 居住50万人的城市。预计住宅将有十多万 甚至20多万套。目前开盘 所谓卖的火爆 总数不过1000多套。就算要投资也不急着一会儿。

将来卖给谁：
5. 如果投资 未来买家是马来西亚人，那么本地的收入连现在这个价格都无法负担。
6. 如果是卖给在新加坡工作的人。了解新马两地的就知道关卡的堵不是一般人受得了的。更何况，目前的价格对新加坡西部住宅根本没有价格优势。
7. 最后看来得发展自己的产业，例如金融 旅游。靠中国人过来度假 购物 消费 来支撑也不是没可能。毕竟有免税岛之称。那就看碧桂园是不是能建立一个独立王国了。

晚上去群里copy paste对于固执自信的父母 又是一场腥风血雨对于固执自信的父母 又是一场腥风血雨

保存起来挺好。前几天朋友圈里疯传几篇说森林城市不好的文章过几天再看，居然都删除了过几天再看，居然都删除了

国内广告铺天盖地包括CCTV，才卖1000多套？不会吧。

我写这段话是半年前那个时候 开了两期。
就算现在卖了1万套 那占总规模的比例还是很低。
80%售罄 很具有迷惑性。那个时候 开了两期。
就算现在卖了1万套 那占总规模的比例还是很低。
80%售罄 很具有迷惑性。

还好我爸一开始就觉得这个项目不靠谱…不用我费心去收集信息了~不用我费心去收集信息了~

碧桂园公关能力强也说明腾讯要步百度后尘，给钱就删帖。也说明腾讯要步百度后尘，给钱就删帖。

是的 我去找全没了导致我没有反驳的工具 反而被我妈撕导致我没有反驳的工具 反而被我妈撕

我妈的同事很多把家里的投资房卖了去买碧桂园和海口
妈的智障卖了去买碧桂园和海口
妈的智障

我想着哪天把我爸妈的朋友圈都关掉。。。把某些奇怪的念头扼杀在源头 。。。把某些奇怪的念头扼杀在源头

那每天找你聊一聊你啥时候生娃 怎么带娃 哈哈哈哈你啥时候生娃 怎么带娃 哈哈哈哈

这是主旋律估计逃不掉
想要推荐他们领养孤儿
前几天PP门口见老外老夫妻四个非洲娃估计逃不掉
想要推荐他们领养孤儿
前几天PP门口见老外老夫妻四个非洲娃

你想被浸猪笼吗竟然想要把我们辛辛苦苦一辈子的钱给没有血缘关系的人 来啊 拖出去剁个稀巴烂竟然想要把我们辛辛苦苦一辈子的钱给没有血缘关系的人 来啊 拖出去剁个稀巴烂

这段回复我就不客气的借用啦～我一个朋友跟我说她小孩子身体不好要多在夏天呆着，买一套就寒暑假过来养身体，我竟无言以对……我一个朋友跟我说她小孩子身体不好要多在夏天呆着，买一套就寒暑假过来养身体，我竟无言以对……

考虑把马来西亚的报纸买几份给他们看看看到了几个买凶杀人，绑架勒索的新闻后，还有勇气来买房的就不多了。

本尊就这么对付国内一个远房亲戚的。看到了几个买凶杀人，绑架勒索的新闻后，还有勇气来买房的就不多了。

本尊就这么对付国内一个远房亲戚的。

想起那句话人只相信他/她愿意相信的...人只相信他/她愿意相信的...

哈哈哈哈哈你怎么不去写剧本 安利亲家奶给你投资你怎么不去写剧本 安利亲家奶给你投资

加一条马来西亚政府说翻脸就翻了，要改政策分分钟的事。 现在啥都说得好听， 等房子卖得差不多了， 来给你中国人入境收高额签证费， 或者房子交高额地税， 然后卖租都要交很多税， 买家傻眼了。马来西亚政府说翻脸就翻了，要改政策分分钟的事。 现在啥都说得好听， 等房子卖得差不多了， 来给你中国人入境收高额签证费， 或者房子交高额地税， 然后卖租都要交很多税， 买家傻眼了。

谢谢大家，只想多了解下 华侨联考 的事有知道的吗？
谢谢有知道的吗？
谢谢

国内电视上整天放广告起头就是 - “新加坡旁 碧桂园”。。。。。。

关新加坡p事。人bintan batam 都没这么说过，JB就敢啊！起头就是 - “新加坡旁 碧桂园”。。。。。。

关新加坡p事。人bintan batam 都没这么说过，JB就敢啊！

说实话 在国内很多人并不怕政府乱改跟他们说这些 他们反倒觉得这么随性的政府 碧桂园钻空子机会多
既然买那里 肯定不是图安稳。跟他们说这些 他们反倒觉得这么随性的政府 碧桂园钻空子机会多
既然买那里 肯定不是图安稳。

我还以为地主土豪资本家最怕的就是变政策呢。。。最怕的就是变政策呢。。。

真的 我跟我妈说过领养就是这个反应 不信你找亲家奶试试就是这个反应 不信你找亲家奶试试

华侨高考政策是真的

很早前就有了。楼主可以找找。

很早前就有了。楼主可以找找。

我也是被各路亲朋好友各种咨询这个，后来想了一绝招，告诉他们直接翻墙用facebook，搜索“新山 打抢”，让他们仔细看看，再来考虑要不要买。基本上就没人再找我咨询这个了，哈哈后来想了一绝招，告诉他们直接翻墙用facebook，搜索“新山 打抢”，让他们仔细看看，再来考虑要不要买。基本上就没人再找我咨询这个了，哈哈

改天介绍他们认识可能会拜把子

华侨身份有多好？很多人不知道华侨，以为就是华人！其实两个概念是不一样的。华人是一个血统概念，从民族上讲，具有汉族和中国55个少数民族血统的人都是华人，具有外国民族血统认同中华文化的人也是华人。华侨，亦被称作“海外华侨”，华侨属于尚未加入外籍的中国公民，但长期居于国外；包括已取得居住国永久居民身份者，称之为“华侨”，仍保留本国公民身份，仍然受到本国法律保护。华侨不包括因公在外工作者等其它职业的人，留学生，对外援建工作人员。
作为一个华侨，在国内的身份到底有多尊贵呢？不说别的，单单从高考中就可以体现，如果你是华侨身份，那么就可以享受一系列的录取加分政策。
具体是加多少分？怎样进行加分呢？下面我们就来整体了解一下这项政策的来龙去脉。
我国的高考加分政策以1978年为界分为两个阶段。1978年前主要实行“优先录取”政策，1978年后则主要实行“加分录取”政策。

优先录取：
也就是说如果两个考生考的成绩差不多，甚至一方的成绩还差一点点，但只要符合政策，这个差一点点的学生反而会被优先录取。这项政策里的优先对象包括参加工作3年以上的革命干部和革命军人、兄弟民族学生以及华侨学生。
优先！我们要优先！
优先的政策是1950年教育部发布的，共和国建国才一年，不难看出教育部为什么要给这三类人以优惠政策，首先，革命军人打天下，耽误了学习知识，肯定要给政策，第二，兄弟民族的优惠政策一直很多，教育只是其中一项，第三，希望更多的海外华人回来一起建设祖国，当然要给点优待了。
加分政策：
1978年后，国家不再对工农成分学生及革命干部子女进行照顾，而是对三好学生、学科竞赛获奖者、体育艺术特长生等实行高考分数优惠政策。从1983年开始，更是规定对获得地区以上表彰的应届高中毕业生中的三好学生和优秀干部，以及高中阶段参加地区级以上体育竞赛获单项前5名的队员，或集体前3名的主力队员，考分达到规定分数线的，可提上一个分数段投档。也就是说，如果你的分数只够上中山大学，但因为政策，你就可以上清华北大了。
而有三类人，一直都在高考加分的行列当中，这就是烈士子女、兄弟民族和归国华侨。
加多少分？
我们把2014年华侨港澳台高考和上海高考的录取分数线做一个比较。
华侨身份有多好？光高考加分这一点就显得拽拽的

从表格中，可以直观的看到华侨港澳台高考总分比上海高考高150分，但一本、二本录取分数线却明显低于上海高考。如果计算华侨港澳台高考一本、二本录取分数占总分的比例，再换算，可以得出这样的结论：华侨港澳台高考一本分数线相当于上海高考理科320分，这比上海高考理科二本线还要低70分；文科一本线320分，比文科二本线也低31分，优势是非常明显的。

单独命题：
华侨参加的高考是由中华人民共和国教育部组织的特殊的高考（专门为具有华侨身份和港澳台籍的学生设立），独立命题，统一批阅，单独招生，统一录取，统一的学费。录取不占全国高考的招生名额，由每个大学自行决定录取人数。这批学生进入大学，与内地考生缴纳一样的学费，和住宿费，毕业时将拿到一样的学位证和毕业证。

对比同样的外来生：
在很多一线城市，还有一大批外来生，他们没有本地户口，要缴纳高额的借读费，等到高考的时候还需要回原籍去参加，要考到更高的分数才能和一线城市的学生上一样的大学。而华侨生同样作为外来生，待遇上简直是天壤之别。

如何成为华侨？
特别要提醒的是“华侨”不同于“华人”！这两个概念是不一样的。
华侨，亦被称作“海外华侨”，华侨属于尚未加入外籍的中国公民，但长期居于国外；包括已取得居住国永久居留身份者，称之为“华侨”，仍保留本国公民身份，仍然受到本国法律保护。华侨不包括因公在外工作者等其它职业的人，留学生，对外援建工作人员。

满足什么条件才能参加华侨生联考？
华侨考生必须取得外国长期或永久居留权，且近四年（每年截止报名之前）之内，有国外实际居住两年以上的记录（一年中实际在国外居住满9个月可按一年算）。

华侨生必备身份——马来西亚第二家园身份
办理马来西亚第二家园身份即可取得国外的长期居住权！（门槛最低，手续简便）
最理想的状态是：学生目前在读初三或高一，每年的10月初（回国后的备考时间为8个月）开始办理相关手续，最晚不能超过3月10日（回国后的备考时间为2个月）。如果学生目前在读高二或其他年级，也可以办理华侨身份，只是参加高考得时间比同龄人晚而已。很多人不知道华侨，以为就是华人！其实两个概念是不一样的。华人是一个血统概念，从民族上讲，具有汉族和中国55个少数民族血统的人都是华人，具有外国民族血统认同中华文化的人也是华人。华侨，亦被称作“海外华侨”，华侨属于尚未加入外籍的中国公民，但长期居于国外；包括已取得居住国永久居民身份者，称之为“华侨”，仍保留本国公民身份，仍然受到本国法律保护。华侨不包括因公在外工作者等其它职业的人，留学生，对外援建工作人员。
作为一个华侨，在国内的身份到底有多尊贵呢？不说别的，单单从高考中就可以体现，如果你是华侨身份，那么就可以享受一系列的录取加分政策。
具体是加多少分？怎样进行加分呢？下面我们就来整体了解一下这项政策的来龙去脉。
我国的高考加分政策以1978年为界分为两个阶段。1978年前主要实行“优先录取”政策，1978年后则主要实行“加分录取”政策。

优先录取：
也就是说如果两个考生考的成绩差不多，甚至一方的成绩还差一点点，但只要符合政策，这个差一点点的学生反而会被优先录取。这项政策里的优先对象包括参加工作3年以上的革命干部和革命军人、兄弟民族学生以及华侨学生。
优先！我们要优先！
优先的政策是1950年教育部发布的，共和国建国才一年，不难看出教育部为什么要给这三类人以优惠政策，首先，革命军人打天下，耽误了学习知识，肯定要给政策，第二，兄弟民族的优惠政策一直很多，教育只是其中一项，第三，希望更多的海外华人回来一起建设祖国，当然要给点优待了。
加分政策：
1978年后，国家不再对工农成分学生及革命干部子女进行照顾，而是对三好学生、学科竞赛获奖者、体育艺术特长生等实行高考分数优惠政策。从1983年开始，更是规定对获得地区以上表彰的应届高中毕业生中的三好学生和优秀干部，以及高中阶段参加地区级以上体育竞赛获单项前5名的队员，或集体前3名的主力队员，考分达到规定分数线的，可提上一个分数段投档。也就是说，如果你的分数只够上中山大学，但因为政策，你就可以上清华北大了。
而有三类人，一直都在高考加分的行列当中，这就是烈士子女、兄弟民族和归国华侨。
加多少分？
我们把2014年华侨港澳台高考和上海高考的录取分数线做一个比较。
华侨身份有多好？光高考加分这一点就显得拽拽的

从表格中，可以直观的看到华侨港澳台高考总分比上海高考高150分，但一本、二本录取分数线却明显低于上海高考。如果计算华侨港澳台高考一本、二本录取分数占总分的比例，再换算，可以得出这样的结论：华侨港澳台高考一本分数线相当于上海高考理科320分，这比上海高考理科二本线还要低70分；文科一本线320分，比文科二本线也低31分，优势是非常明显的。

单独命题：
华侨参加的高考是由中华人民共和国教育部组织的特殊的高考（专门为具有华侨身份和港澳台籍的学生设立），独立命题，统一批阅，单独招生，统一录取，统一的学费。录取不占全国高考的招生名额，由每个大学自行决定录取人数。这批学生进入大学，与内地考生缴纳一样的学费，和住宿费，毕业时将拿到一样的学位证和毕业证。

对比同样的外来生：
在很多一线城市，还有一大批外来生，他们没有本地户口，要缴纳高额的借读费，等到高考的时候还需要回原籍去参加，要考到更高的分数才能和一线城市的学生上一样的大学。而华侨生同样作为外来生，待遇上简直是天壤之别。

如何成为华侨？
特别要提醒的是“华侨”不同于“华人”！这两个概念是不一样的。
华侨，亦被称作“海外华侨”，华侨属于尚未加入外籍的中国公民，但长期居于国外；包括已取得居住国永久居留身份者，称之为“华侨”，仍保留本国公民身份，仍然受到本国法律保护。华侨不包括因公在外工作者等其它职业的人，留学生，对外援建工作人员。

满足什么条件才能参加华侨生联考？
华侨考生必须取得外国长期或永久居留权，且近四年（每年截止报名之前）之内，有国外实际居住两年以上的记录（一年中实际在国外居住满9个月可按一年算）。

华侨生必备身份——马来西亚第二家园身份
办理马来西亚第二家园身份即可取得国外的长期居住权！（门槛最低，手续简便）
最理想的状态是：学生目前在读初三或高一，每年的10月初（回国后的备考时间为8个月）开始办理相关手续，最晚不能超过3月10日（回国后的备考时间为2个月）。如果学生目前在读高二或其他年级，也可以办理华侨身份，只是参加高考得时间比同龄人晚而已。

存了。。。。她们真是全国各地广撒网啊。。。。我爸前段时间问我，我说如果有钱不如买公寓。。。。她们真是全国各地广撒网啊。。。。我爸前段时间问我，我说如果有钱不如买公寓。。。。

记得当年高考的时候华侨可以加5分优先录取现在的政策也不会差太多，尽管加分聊胜于无，也不是多大的优势。
如果是外籍或者港澳台籍才有大幅优惠，我高中班里和大学隔壁寝室都有台湾籍同学，他们是参加单独的考试不是统一的高考，进大学相比其他人容易些，但是学费贵很多。
第二家园计划大概可以算华侨，但要入马来籍也不容易吧，而且有这个必要吗现在的政策也不会差太多，尽管加分聊胜于无，也不是多大的优势。
如果是外籍或者港澳台籍才有大幅优惠，我高中班里和大学隔壁寝室都有台湾籍同学，他们是参加单独的考试不是统一的高考，进大学相比其他人容易些，但是学费贵很多。
第二家园计划大概可以算华侨，但要入马来籍也不容易吧，而且有这个必要吗

华侨生的政策真实存在，但是跟碧桂园没关系，也不需要买房任何一个国家留学两年都可以申请，这个考大学限制相当多，并不是清华北大低分录取随便上那么简单。

包括大马的第二家园计划跟买不买房也没关系，大马有中文的官网，可自己查询和申请任何一个国家留学两年都可以申请，这个考大学限制相当多，并不是清华北大低分录取随便上那么简单。

包括大马的第二家园计划跟买不买房也没关系，大马有中文的官网，可自己查询和申请

投资要赚钱就要投冷门，越冷越好，越热越亏，像以前投伦敦的就欲哭无泪。不过这个小岛定价太高，有点忽悠自家人的感觉。要钻时间要长。不过这个小岛定价太高，有点忽悠自家人的感觉。要钻时间要长。

入籍了就是留学生不是华侨了

对啊，我的意思就是第二家园是华侨是中国籍，和外籍港澳台学生的单独考试是不一样的。第二家园是华侨是中国籍，和外籍港澳台学生的单独考试是不一样的。

说说我了解的高大学吧，仅供参考，高考政策每年，每省都不一样，所以不一定对1）华侨，归侨，归侨子女在中国高考。大概就是拿国外long term visit pass，PR或是其子女在户口所在地参加全国统一高考。根据不同省份有不同加分。大概加5，10，20分几档，大部分省市应该是加5或10分。
2）就是大家讨论的华侨生联考。条件是国外long term，PR（我理解的是：不可以是student pass，student pass会取消long term吧？那么只能是pr了？没考过，不是很确定）的中国籍学生，并在国外住两年以上。先报志愿，可以报2个大学，再考试。考试大纲跟高考不同，一般在深圳有许多这个考试的辅导班。通常要读个一两年。说是考的会简单些也偏一些。录取条件，取决于报考学校，不公开。顺序，一本，二本，一本预科，二本预科。2个志愿都没录取，那么就悲剧了。。。。所以报考的大学都是很有把握的。主要报考的学生都是港澳台的。港澳台绝大多数应届生是不想去中国读书的，是不参加这个考试，可以考本地大学的。所以考生质量比较高，录取率也比较高。
3）外国籍读中国大学，有的有考试，有的直接用本地“高考”成绩报名。这个变数就更多了。1）华侨，归侨，归侨子女在中国高考。大概就是拿国外long term visit pass，PR或是其子女在户口所在地参加全国统一高考。根据不同省份有不同加分。大概加5，10，20分几档，大部分省市应该是加5或10分。
2）就是大家讨论的华侨生联考。条件是国外long term，PR（我理解的是：不可以是student pass，student pass会取消long term吧？那么只能是pr了？没考过，不是很确定）的中国籍学生，并在国外住两年以上。先报志愿，可以报2个大学，再考试。考试大纲跟高考不同，一般在深圳有许多这个考试的辅导班。通常要读个一两年。说是考的会简单些也偏一些。录取条件，取决于报考学校，不公开。顺序，一本，二本，一本预科，二本预科。2个志愿都没录取，那么就悲剧了。。。。所以报考的大学都是很有把握的。主要报考的学生都是港澳台的。港澳台绝大多数应届生是不想去中国读书的，是不参加这个考试，可以考本地大学的。所以考生质量比较高，录取率也比较高。
3）外国籍读中国大学，有的有考试，有的直接用本地“高考”成绩报名。这个变数就更多了。

碧桂园森林城市”是中国新中产阶级的一场豪赌吗？碧桂园森林城市”是中国新中产阶级的一场豪赌吗？

为什么想去调研碧桂园森林城市，这个远在赤道的房地产项目，是因为我每天都在被它的广告轰炸着。在飞机上，无论什么航空，目的地是哪里，杂志背后的广告都是碧桂园森林城市。其它形式的广告不胜枚举，我真的有点被洗脑了，感觉远在新加坡，有个智慧生态城市，等着人们去投资，去居住。
当我听到亚航因为有很多中国人去森林城市看房，将于五月底开通从广州飞往新山（项目所在地）的航班时，我意识到，我必须去考察一下了。
如果你还不了解它，可以看看下面这个官方视频：


我们通常看到的广告是这样的：

新加坡旁，请问新加坡旁是哪里？碧桂园巧妙的回避了项目所在地马来西亚，而选择了新加坡去宣传。大部分人看到马来西亚的房地产项目应该都不会有太多兴趣吧。
简单介绍一下，这个项目在马来西亚大陆最南端，柔佛州的首府新山。柔佛州因为靠近新加坡，经济水平略好于其他省，但不是经济最发达的地区。新山是马来西亚第二大城市。
这个马来西亚经济发达省份的首府是什么样的呢？




新山并不发达，治安也欠佳，它只是正好在新加坡旁边而已。这个城市一般地带的当地房地产开发商的房价是5000-7000马币一平米，富力地产在新山的项目是8000到1万1马币一平米，碧桂园在新山开发的金海湾项目是1.1万马币左右一平，森林城市的项目是1万2至1万6马币一平，现在的汇率是1.6左右。
下图把各项目的位置都标出来了，新加坡与新山市之间总共有两个关口。关口1在北部，直通新山市市中心，富力的公主湾项目就建在马来西亚那边的关口，处于新山市中心的地区，位置非常好。目前从关口1到新加坡市中心有轻轨项目在谈，新加坡政府还没有批准，如果可以落实，那么从新加坡到新山会方便很多，富力的房价也会涨。下图是富力的项目：

碧桂园的金海湾项目在新山市中心西北部。森林城市项目在新山比较荒凉的地区，挨着关口2，因为是人工岛，需要先到马来大陆，再从自建的桥上到森林城市。目前，新加坡政府已经批准在森林城市设置第三个关口，但是不确定以什么样的形式，碧桂园在申请修一座桥从森林城市直达新加坡，如果没有通过审批，那么就会以港口海关的形式存在。新加坡政府会同意修这座桥吗？我只知道如果天天有中国房地产商在你本来就小领土周围自建陆地，不断逼近自己的国家，这是件多么闹心的事情。富力虽然没建人工岛，但也在不断填海扩张陆地。关口1那边，马来西亚和新加坡之间的不过2公里，富力填海填了几百米，马上就要越过国境线，站在富力眺望新加坡，唾手可得的感觉。

那么这个项目究竟如何呢？先跟随我的脚步一起来看看。
周日早上从新加坡chinatown（市中心地带）出发驱车前往森林城市，从chinatown到海关用了20分钟，过新加坡的海关用了一分钟，马来西亚海关用了十分钟，从马来海关出来到碧桂园用了十五分钟，总共花费46分钟。但这是幸运的情况，如果是在节假日或上下班高峰期有可能排很久的队。
这是从马来海关前往碧桂园时路边的景象，荒凉：

到达售楼处：

很多的销售人员，大部分是中国人，少量马来西亚当地人。大部分中国销售真的不了解情况，口径也不一致，马来西亚的销售就靠谱些，了解的情况更全面。

看房的人非常多，一周七天都是如此，大部分人是中国人，每天要接待20多个团，不得不感慨中国人对于购房的热情：

样板间，样板间装修的处于中档水平：

所谓的森林城市，打开窗就看到森林，就是在你的窗户外面种一些植物，森林城市真的是概念上的，热带小区的植被覆盖都很好，如果你需要打开窗户看到植物，为什么不自己种？

海边：

海对面就是新加坡jurong工业区，森林城市的海景并没有什么可看的：

以上是所见，现在说说所闻。


森林城市这个项目，碧桂园持股60%，柔佛市官方投资公司持股40%，这40%中有70%是由柔佛苏丹持股的，30%由当地政府持有。马来西亚是君主立宪制国家，每个州都有一个自己的君主，没有实权，但是很富有。马来西亚全国的君主是由各个州的君主轮流担任的，明年将由柔佛州苏丹担任。即使没有实权，多少也会趁在中央的时候努力推进一下自己的生意吧。苏丹也持有碧桂园在新山的另一个项目金海湾10%的股权，在马来西亚，有个背景强硬的甲方是非常重要的。如果一个外国人在碧桂园买房子，可以贷款，只需要交10%的首付。同样在新山开发项目的中国地产商富力地产，就没有这个能力。如果一个外国人在富力地产买房，必须全额付款，不能贷款。

森林城市项目规划期20年，从2013年开始建设，填岛填了三年，刚建成第一个岛的1/3。总共要建设4个岛，一个岛是住宅区，一个岛是旅游区，一个岛是商业园区，还有一个岛是教育区。碧桂园希望各项产业互相带动发展，但是这可行吗？
旅游区，谁会来这里旅游？马来西亚新加坡周边有无数大大小小的小岛，自然环境远远好过森林城市。森林城市周围的海都不干净，东边隔岸相望的是新加坡的工业园区，西边隔岸相望的是新山的集装箱港口，这片海域行驶或停靠着无数的邮轮，你会下去游泳吗？我不会。而且，森林城市是人工岛，处于深水区，沿岸没有缓坡。根据销售人员的说法，将要建人工沙滩，规划一片可以下海的区域。总之，森林城市真的不适合下海戏水。那么大家来这旅游玩儿什么？说是有可能引进赌场，如果真的有赌场开在这里，这片楼盘一定升值，但是有可行性吗？马来西亚目前只有云顶一个赌场啊，赌场的营业牌照是非常不好拿的，。而且马来西亚主要是穆斯林为主，在穆斯林的教义里是不能赌博的，所以开赌场不光是政府层面的问题，还有种族方面的问题。个人观点，如果开个主题公园，还有可能吸引游客，不然自然风光真的没有突出的地方。
商业区，目前的规划是引进金融、高科技和电商公司。公司为什么要开在这个孤岛上？因为环境好吗？新加坡也是花园城市啊环境更好。可能的原因只有成本低廉，但是这三类公司都不会很在意成本高低。新加坡的公司是不可能转移到马来西亚的，完全不一样的经济、政策环境，政治不稳定，治安状况不好，投资风险太高。马来西亚的公司也不太可能转移过去，马来西亚的金融中心是吉隆坡，IT产业中心是槟城和赛柏再也市，公司要都转移过去是为了什么，因为碧桂园吗？
所以，不太可能是商业和旅游业带动房价。
配套的教育业，是要引进一家美国私立学校，学费高昂。至少有钱中国人不会让自己的小孩跑到马来西亚去接受美国教育吧？新加坡人更不会了。那么教育业对投资者的吸引力应该只会针对马来西亚本地人。

那么森林城市的住宅本身，会因为自身升值吗？
一岛的住宅区分为公寓、别墅、酒店与酒店式公寓。一期公寓的面积在48至170之间，没有大户型，都是精装修的房间，装修水平和样板间一样，而样板间的装修水平和使用材料都不是非常好的材料。公寓的定位，是中档住宅区。别墅的面积从200到900之间，有的带私人电梯，定位高档。酒店为五星级酒店，年底开业。酒店式公寓是独立的一栋楼，总共四百多间房，全部被一个马来西亚的企业家买走，用来运营酒店。碧桂园酒店式公寓规定只能反租，不可以自住。房间面积37平方米，售价55万马币左右，比公寓贵很多。
从去年年底开售到现在，总共七千多套房子，已经卖出四千多套。2019年3月交房。
现在来分析一下，这个项目是否值得投资？

房价要可持续增长必须有刚需。
会购买森林城市的人分为三大类人群：

总的来讲，出于自住需要的话，中国和新加坡的有钱人都不会购买森林城市，因为他们有更好的选择，他们有钱在任何地方买房子，不太可能在马来西亚买。马来西亚的有钱人有可能在森林城市买别墅，因为马来西亚没有类似于森林城市的项目，森林城市未来会建游艇港口，也有相应的高端教育、医疗服务提供给他们。新加坡的中产有可能购买森林城市的别墅，因为新加坡的别墅很少而且非常贵。中国中产是目前购买森林城市的主要人群，他们想做海外投资或拿第二身份，但是发达国家的房地产或移民业务很贵，所以马来西亚有可能是他们的选择。新加坡没有很多钱的公民有可能购买森林城市的公寓，因为他们可能想在靠近新加坡的地方养老，而碧桂园的环境好于他们在新加坡住的祖屋。新加坡没有很多钱的永久居民可能购买森林城市的公寓，因为永久居民无法购买一手祖屋，但这部分人群也有可能购买新山市区价格较低的房子。新加坡拿工作签证的外国人，首先如果不打算长期留在新加坡，是不会买房的。如果要买，更可能买新山市区的公寓，房价低交通便利设施齐全。新加坡公民购买第一套公寓税收为0%，永久居民5%，外国人15%，对于外国人来讲在新加坡买房真的很贵。
下图是新加坡公寓大致的售价，基本全部高于6万每平方米，在新山买房有很大的价格优势：

下图是新加坡1993年以来房价走势，近年来由于政府管制所以房价出现了下滑的趋势：

与新加坡想购买森林城市的本地人聊天发现，他们购买森林城市的主要原因是，森林城市是独立的一个岛，与马来西亚大陆隔离开，而且由中国开发商运营，所以比在新山市区居住要安全。如果是没有这种考虑的新加坡人，他们更愿意投资新山市区的地产，毕竟成本要低很多。
与中国想买森林城市的人聊天，我发现会买这个项目的人对这个项目都很狂热，他们在看房的过程中脸上全程洋溢着幸福的微笑，他们觉得这个项目太好了，中国最大的地产企业开发的啊，那一定是好项目！这部分人群普遍缺少投资知识，他们是中国的“新中产阶级”，他们可能没有钱在中国一线城市购买房产，但是又想做房地产投资或移民，于是选择了这里。但是也存在技术层面的问题，因为中国资本流出管制，从前大多是有钱人做海外投资，他们非常熟悉各种灰色渠道。但是新中产阶级是一群秉公守法的人，他们不熟悉海外投资，更不熟悉资本流出的灰色通道，这样一群人能否支撑住海外地产投资？

说实话，考察完森林城市给我的感觉并不好，碧桂园画了一副很漂亮的图，来吸引投资者，特别是钱多人傻的中国投资者。跨域了20度纬度来赤道赚中国人的钱，也是够拼的。如果投资森林城市，更像是一场赌博，在堵碧桂园能不能实现它美丽的梦想，不确定因素太多，风险太大，可是它讲的故事太宏伟，很容易让狂热的中国人忘记那只是一副连草稿都没打好的画。如果你有一千万，用一百万在这堵一场，无所谓。可如果你只有两百万，那还是放弃这一高风险的赌博吧。投资者至少会面临
1、汇率风险
下图是2006年以来马币兑人民币汇率走势，持续贬值，如果你要投资马来西亚的任何资产，你至少要确定你资产的收益率高于汇兑损失加交易成本。请问，有多少中国的新中产阶级有能力预测未来汇率走势？

2、房价风险
下图是马来西亚房地产价格指数，持续升高：

下图是指数的增长率，2010年开始，波动加大：

如果投资者想赚钱，首先你要了解你投资的项目和所在市场，有多少人了解马来西亚？特别是马来西亚的房地产市场？
3、政治风险
马来西亚的经济状况之所以一直表现平平，很大的原因就是政治很不稳定，在一个政治不稳定的地区做投资，不得不感叹中国人很勇敢。
4、安全问题
马来西亚治安并不好，中国人远离他乡来一个治安更差的地区为了什么啊。

总结：如果你是个赌徒，买！如果你是个理性投资者，远离森林城市吧，为了自己攒了半辈子的辛苦钱。

特别感谢：畅哥、Ryan陪我前去考察，提供信息、照片，交流感受。
最后，放一张畅哥在新马大桥拍摄的夕阳：
碧桂园森林城市”是中国新中产阶级的一场豪赌吗？

为什么想去调研碧桂园森林城市，这个远在赤道的房地产项目，是因为我每天都在被它的广告轰炸着。在飞机上，无论什么航空，目的地是哪里，杂志背后的广告都是碧桂园森林城市。其它形式的广告不胜枚举，我真的有点被洗脑了，感觉远在新加坡，有个智慧生态城市，等着人们去投资，去居住。
当我听到亚航因为有很多中国人去森林城市看房，将于五月底开通从广州飞往新山（项目所在地）的航班时，我意识到，我必须去考察一下了。
如果你还不了解它，可以看看下面这个官方视频：


我们通常看到的广告是这样的：

新加坡旁，请问新加坡旁是哪里？碧桂园巧妙的回避了项目所在地马来西亚，而选择了新加坡去宣传。大部分人看到马来西亚的房地产项目应该都不会有太多兴趣吧。
简单介绍一下，这个项目在马来西亚大陆最南端，柔佛州的首府新山。柔佛州因为靠近新加坡，经济水平略好于其他省，但不是经济最发达的地区。新山是马来西亚第二大城市。
这个马来西亚经济发达省份的首府是什么样的呢？




新山并不发达，治安也欠佳，它只是正好在新加坡旁边而已。这个城市一般地带的当地房地产开发商的房价是5000-7000马币一平米，富力地产在新山的项目是8000到1万1马币一平米，碧桂园在新山开发的金海湾项目是1.1万马币左右一平，森林城市的项目是1万2至1万6马币一平，现在的汇率是1.6左右。
下图把各项目的位置都标出来了，新加坡与新山市之间总共有两个关口。关口1在北部，直通新山市市中心，富力的公主湾项目就建在马来西亚那边的关口，处于新山市中心的地区，位置非常好。目前从关口1到新加坡市中心有轻轨项目在谈，新加坡政府还没有批准，如果可以落实，那么从新加坡到新山会方便很多，富力的房价也会涨。下图是富力的项目：

碧桂园的金海湾项目在新山市中心西北部。森林城市项目在新山比较荒凉的地区，挨着关口2，因为是人工岛，需要先到马来大陆，再从自建的桥上到森林城市。目前，新加坡政府已经批准在森林城市设置第三个关口，但是不确定以什么样的形式，碧桂园在申请修一座桥从森林城市直达新加坡，如果没有通过审批，那么就会以港口海关的形式存在。新加坡政府会同意修这座桥吗？我只知道如果天天有中国房地产商在你本来就小领土周围自建陆地，不断逼近自己的国家，这是件多么闹心的事情。富力虽然没建人工岛，但也在不断填海扩张陆地。关口1那边，马来西亚和新加坡之间的不过2公里，富力填海填了几百米，马上就要越过国境线，站在富力眺望新加坡，唾手可得的感觉。

那么这个项目究竟如何呢？先跟随我的脚步一起来看看。
周日早上从新加坡chinatown（市中心地带）出发驱车前往森林城市，从chinatown到海关用了20分钟，过新加坡的海关用了一分钟，马来西亚海关用了十分钟，从马来海关出来到碧桂园用了十五分钟，总共花费46分钟。但这是幸运的情况，如果是在节假日或上下班高峰期有可能排很久的队。
这是从马来海关前往碧桂园时路边的景象，荒凉：

到达售楼处：

很多的销售人员，大部分是中国人，少量马来西亚当地人。大部分中国销售真的不了解情况，口径也不一致，马来西亚的销售就靠谱些，了解的情况更全面。

看房的人非常多，一周七天都是如此，大部分人是中国人，每天要接待20多个团，不得不感慨中国人对于购房的热情：

样板间，样板间装修的处于中档水平：

所谓的森林城市，打开窗就看到森林，就是在你的窗户外面种一些植物，森林城市真的是概念上的，热带小区的植被覆盖都很好，如果你需要打开窗户看到植物，为什么不自己种？

海边：

海对面就是新加坡jurong工业区，森林城市的海景并没有什么可看的：

以上是所见，现在说说所闻。


森林城市这个项目，碧桂园持股60%，柔佛市官方投资公司持股40%，这40%中有70%是由柔佛苏丹持股的，30%由当地政府持有。马来西亚是君主立宪制国家，每个州都有一个自己的君主，没有实权，但是很富有。马来西亚全国的君主是由各个州的君主轮流担任的，明年将由柔佛州苏丹担任。即使没有实权，多少也会趁在中央的时候努力推进一下自己的生意吧。苏丹也持有碧桂园在新山的另一个项目金海湾10%的股权，在马来西亚，有个背景强硬的甲方是非常重要的。如果一个外国人在碧桂园买房子，可以贷款，只需要交10%的首付。同样在新山开发项目的中国地产商富力地产，就没有这个能力。如果一个外国人在富力地产买房，必须全额付款，不能贷款。

森林城市项目规划期20年，从2013年开始建设，填岛填了三年，刚建成第一个岛的1/3。总共要建设4个岛，一个岛是住宅区，一个岛是旅游区，一个岛是商业园区，还有一个岛是教育区。碧桂园希望各项产业互相带动发展，但是这可行吗？
旅游区，谁会来这里旅游？马来西亚新加坡周边有无数大大小小的小岛，自然环境远远好过森林城市。森林城市周围的海都不干净，东边隔岸相望的是新加坡的工业园区，西边隔岸相望的是新山的集装箱港口，这片海域行驶或停靠着无数的邮轮，你会下去游泳吗？我不会。而且，森林城市是人工岛，处于深水区，沿岸没有缓坡。根据销售人员的说法，将要建人工沙滩，规划一片可以下海的区域。总之，森林城市真的不适合下海戏水。那么大家来这旅游玩儿什么？说是有可能引进赌场，如果真的有赌场开在这里，这片楼盘一定升值，但是有可行性吗？马来西亚目前只有云顶一个赌场啊，赌场的营业牌照是非常不好拿的，。而且马来西亚主要是穆斯林为主，在穆斯林的教义里是不能赌博的，所以开赌场不光是政府层面的问题，还有种族方面的问题。个人观点，如果开个主题公园，还有可能吸引游客，不然自然风光真的没有突出的地方。
商业区，目前的规划是引进金融、高科技和电商公司。公司为什么要开在这个孤岛上？因为环境好吗？新加坡也是花园城市啊环境更好。可能的原因只有成本低廉，但是这三类公司都不会很在意成本高低。新加坡的公司是不可能转移到马来西亚的，完全不一样的经济、政策环境，政治不稳定，治安状况不好，投资风险太高。马来西亚的公司也不太可能转移过去，马来西亚的金融中心是吉隆坡，IT产业中心是槟城和赛柏再也市，公司要都转移过去是为了什么，因为碧桂园吗？
所以，不太可能是商业和旅游业带动房价。
配套的教育业，是要引进一家美国私立学校，学费高昂。至少有钱中国人不会让自己的小孩跑到马来西亚去接受美国教育吧？新加坡人更不会了。那么教育业对投资者的吸引力应该只会针对马来西亚本地人。

那么森林城市的住宅本身，会因为自身升值吗？
一岛的住宅区分为公寓、别墅、酒店与酒店式公寓。一期公寓的面积在48至170之间，没有大户型，都是精装修的房间，装修水平和样板间一样，而样板间的装修水平和使用材料都不是非常好的材料。公寓的定位，是中档住宅区。别墅的面积从200到900之间，有的带私人电梯，定位高档。酒店为五星级酒店，年底开业。酒店式公寓是独立的一栋楼，总共四百多间房，全部被一个马来西亚的企业家买走，用来运营酒店。碧桂园酒店式公寓规定只能反租，不可以自住。房间面积37平方米，售价55万马币左右，比公寓贵很多。
从去年年底开售到现在，总共七千多套房子，已经卖出四千多套。2019年3月交房。
现在来分析一下，这个项目是否值得投资？

房价要可持续增长必须有刚需。
会购买森林城市的人分为三大类人群：

总的来讲，出于自住需要的话，中国和新加坡的有钱人都不会购买森林城市，因为他们有更好的选择，他们有钱在任何地方买房子，不太可能在马来西亚买。马来西亚的有钱人有可能在森林城市买别墅，因为马来西亚没有类似于森林城市的项目，森林城市未来会建游艇港口，也有相应的高端教育、医疗服务提供给他们。新加坡的中产有可能购买森林城市的别墅，因为新加坡的别墅很少而且非常贵。中国中产是目前购买森林城市的主要人群，他们想做海外投资或拿第二身份，但是发达国家的房地产或移民业务很贵，所以马来西亚有可能是他们的选择。新加坡没有很多钱的公民有可能购买森林城市的公寓，因为他们可能想在靠近新加坡的地方养老，而碧桂园的环境好于他们在新加坡住的祖屋。新加坡没有很多钱的永久居民可能购买森林城市的公寓，因为永久居民无法购买一手祖屋，但这部分人群也有可能购买新山市区价格较低的房子。新加坡拿工作签证的外国人，首先如果不打算长期留在新加坡，是不会买房的。如果要买，更可能买新山市区的公寓，房价低交通便利设施齐全。新加坡公民购买第一套公寓税收为0%，永久居民5%，外国人15%，对于外国人来讲在新加坡买房真的很贵。
下图是新加坡公寓大致的售价，基本全部高于6万每平方米，在新山买房有很大的价格优势：

下图是新加坡1993年以来房价走势，近年来由于政府管制所以房价出现了下滑的趋势：

与新加坡想购买森林城市的本地人聊天发现，他们购买森林城市的主要原因是，森林城市是独立的一个岛，与马来西亚大陆隔离开，而且由中国开发商运营，所以比在新山市区居住要安全。如果是没有这种考虑的新加坡人，他们更愿意投资新山市区的地产，毕竟成本要低很多。
与中国想买森林城市的人聊天，我发现会买这个项目的人对这个项目都很狂热，他们在看房的过程中脸上全程洋溢着幸福的微笑，他们觉得这个项目太好了，中国最大的地产企业开发的啊，那一定是好项目！这部分人群普遍缺少投资知识，他们是中国的“新中产阶级”，他们可能没有钱在中国一线城市购买房产，但是又想做房地产投资或移民，于是选择了这里。但是也存在技术层面的问题，因为中国资本流出管制，从前大多是有钱人做海外投资，他们非常熟悉各种灰色渠道。但是新中产阶级是一群秉公守法的人，他们不熟悉海外投资，更不熟悉资本流出的灰色通道，这样一群人能否支撑住海外地产投资？

说实话，考察完森林城市给我的感觉并不好，碧桂园画了一副很漂亮的图，来吸引投资者，特别是钱多人傻的中国投资者。跨域了20度纬度来赤道赚中国人的钱，也是够拼的。如果投资森林城市，更像是一场赌博，在堵碧桂园能不能实现它美丽的梦想，不确定因素太多，风险太大，可是它讲的故事太宏伟，很容易让狂热的中国人忘记那只是一副连草稿都没打好的画。如果你有一千万，用一百万在这堵一场，无所谓。可如果你只有两百万，那还是放弃这一高风险的赌博吧。投资者至少会面临
1、汇率风险
下图是2006年以来马币兑人民币汇率走势，持续贬值，如果你要投资马来西亚的任何资产，你至少要确定你资产的收益率高于汇兑损失加交易成本。请问，有多少中国的新中产阶级有能力预测未来汇率走势？

2、房价风险
下图是马来西亚房地产价格指数，持续升高：

下图是指数的增长率，2010年开始，波动加大：

如果投资者想赚钱，首先你要了解你投资的项目和所在市场，有多少人了解马来西亚？特别是马来西亚的房地产市场？
3、政治风险
马来西亚的经济状况之所以一直表现平平，很大的原因就是政治很不稳定，在一个政治不稳定的地区做投资，不得不感叹中国人很勇敢。
4、安全问题
马来西亚治安并不好，中国人远离他乡来一个治安更差的地区为了什么啊。

总结：如果你是个赌徒，买！如果你是个理性投资者，远离森林城市吧，为了自己攒了半辈子的辛苦钱。

特别感谢：畅哥、Ryan陪我前去考察，提供信息、照片，交流感受。
最后，放一张畅哥在新马大桥拍摄的夕阳：

不要中国国籍拿马来西亚国籍？是疯了吗。。。就为了高考的时候占点便宜，家长何必这样，让孩子好好学习头悬梁锥刺股几年又如何，中国教育制度虽然严厉，但是还是可以忍受的吧，而且抱着这样的想法，小孩子又能考上个多好的大学呢是疯了吗。。。就为了高考的时候占点便宜，家长何必这样，让孩子好好学习头悬梁锥刺股几年又如何，中国教育制度虽然严厉，但是还是可以忍受的吧，而且抱着这样的想法，小孩子又能考上个多好的大学呢

也不怪他们固执，广告里描述的太完美了

加我微信zky9508, 我把分析碧桂园的文章发给你们

再问碧桂园的房子 华侨联考有所谓的华侨联考政策吗？
就是说买了碧桂园的房子，孩子在这边读两年书，马国政府给长期签证或者入籍之类的
然后就能以华侨的身份考国内的学校，分数线比较低
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该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37狮城帮币，时间：2016-08-15 22:00:01。有所谓的华侨联考政策吗？
就是说买了碧桂园的房子，孩子在这边读两年书，马国政府给长期签证或者入籍之类的
然后就能以华侨的身份考国内的学校，分数线比较低
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