关于买Executive Condominium (EC)
CrossSG • • 57835 次浏览被朋友启发，觉得买EC有一定的可行性，开始有了买EC的念头。目前住HDB，已过MOP，可以买EC或者私人公寓了。
选择1: 买EC，TOP 6个月内卖HDB。好处：全新EC，有公寓设施如游泳池健身房clubhouse烧烤台网球场保安等等，有些EC还有dual key可以自住加出租，价格比私人公寓便宜，5年后可以卖给SC/PR，10年后完全私有化，可以卖给所有人包括外国人。坏处：地点普遍不是很好，要等一两年TOP，加五年绑定期，六七年不能买私人公寓投资，另外组屋必须卖掉，不能留着收租。
选这个的话，偏向于买三房或四房dual key，自住加出租。例如Ecopolitan （离Punggol MRT 10分钟走路距离，住那里的朋友可以帮我validate下这个距离）。大家对选择项目有什么建议？
选择2: 买个地点好的负担得起的公寓，卖组屋，因为不卖组屋买公寓有ABSD，公寓首付要50%。好处：目前私人公寓价格比较稳定，等ABSD拿掉了，怕价格会涨。坏处：组屋必须卖掉，不能留着收租。
选择3: 保留组屋，等ABSD拿掉了买私人公寓。好处：到时住一套租一套，固定资产增加（当然负债也增加）。坏处：存钱还要至少两三年，ABSD拿掉不知道什么时候会发生。
跪求真诚的意见和建议！
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#52
每次读大叔的帖子都获益良多。在大叔的提示下我的一点思路，租屋卖掉，两个人各买一套公寓，一套自住，一套出租。好处两人都是公民的话没有ABSD，或者一套只有5%。另外卖租屋的cPF 可以再用来买公寓首付和还贷。
缺点是贷款多，杠杆高。，租屋卖掉，两个人各买一套公寓，一套自住，一套出租。好处两人都是公民的话没有ABSD，或者一套只有5%。另外卖租屋的cPF 可以再用来买公寓首付和还贷。
缺点是贷款多，杠杆高。 -
#53
所以我说是简单解释那些数字是我瞎编的。具体ROE受很多因素影响。
1。当然是租金有多少
2。贷款的比例
3。贷款的利率
4。费用，因为公寓的费用要比HDB来得高
5。税，除了物业税，所得税也有影响，还有扣税等等
这还没完。除了ROE，还有现金流的问题。贷款除了利息部分，还有本金部分，有了贷款，现金流可能会差过没贷款。
当前政策下，贷款也不是说你想贷就有，TA会影响你其他的贷款。相对没贷款，最多就是房子丢空而已。
所以我同意两滴汗，没什么研究，懒得折腾，留HDB是个办法。有能力，愿意折腾，不用留。那些数字是我瞎编的。具体ROE受很多因素影响。
1。当然是租金有多少
2。贷款的比例
3。贷款的利率
4。费用，因为公寓的费用要比HDB来得高
5。税，除了物业税，所得税也有影响，还有扣税等等
这还没完。除了ROE，还有现金流的问题。贷款除了利息部分，还有本金部分，有了贷款，现金流可能会差过没贷款。
当前政策下，贷款也不是说你想贷就有，TA会影响你其他的贷款。相对没贷款，最多就是房子丢空而已。
所以我同意两滴汗，没什么研究，懒得折腾，留HDB是个办法。有能力，愿意折腾，不用留。 -
#54
确实是这样这年头想过个普通日子都不容易。所以事情并没有固定的答案，每个人要选择适合自己的方案。论坛的功能就是给你一些不同人的看法，尽量做个informed decision。这年头想过个普通日子都不容易。所以事情并没有固定的答案，每个人要选择适合自己的方案。论坛的功能就是给你一些不同人的看法，尽量做个informed decision。
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#55
是的，明白我就是说这个例子里面的算法按照市场，hdB的roe还是高于公寓的。但是如果你拿50万出来可以换两套100万贷款condo，这样你的roe就明显高了，可惜现在市场不让你贷款那么多我就是说这个例子里面的算法按照市场，hdB的roe还是高于公寓的。但是如果你拿50万出来可以换两套100万贷款condo，这样你的roe就明显高了，可惜现在市场不让你贷款那么多
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CrossSG 楼主#56
这就是我喜欢狮城帮论坛的原因多谢大叔的分享！多谢大叔的分享！
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#57
也来贴个刚TOP的EC
在CCK
在CCK
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CrossSG 楼主#58
看起来不错哦The Rainforest？附近生活方便吗？The Rainforest？附近生活方便吗？
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#59
这个EC在Bukit Panjang
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#60
既然问到，就说两句我有两个朋友住在EC。一个住了10年多点，一个刚搬。两个EC我觉得都挺好，甚至比我去过的一些Condo都好。
问题：如果住去EC，你觉得你家整体的生活质量有没有提高？住EC（甚至Condo）不一定就比HDB好。交通方便，用不用设施，孩子学校等等，只有你知道。
答Y：那就去买EC。价格优势在那里。
答N：那就去继续住HDB。存钱买个Condo收租也好，其他方式投资也好。
答Y但不喜欢现在卖的EC：那就一边存钱一边等呗。存够钱干啥都行。
关于留HDB收租，个人看法是如果有足够能力没什么好留的。HDB收租一来ROE不高，二来有很多政策风险。我有两个朋友住在EC。一个住了10年多点，一个刚搬。两个EC我觉得都挺好，甚至比我去过的一些Condo都好。
问题：如果住去EC，你觉得你家整体的生活质量有没有提高？住EC（甚至Condo）不一定就比HDB好。交通方便，用不用设施，孩子学校等等，只有你知道。
答Y：那就去买EC。价格优势在那里。
答N：那就去继续住HDB。存钱买个Condo收租也好，其他方式投资也好。
答Y但不喜欢现在卖的EC：那就一边存钱一边等呗。存够钱干啥都行。
关于留HDB收租，个人看法是如果有足够能力没什么好留的。HDB收租一来ROE不高，二来有很多政策风险。 -
CrossSG 楼主#61
谢谢大叔！我想加几句前面可能没提到的。1交通: EC交通没有现住的HDB方便，但是买EC的话打算买辆车，除了方便上班，也为了提升生活质量（周末出去到处走走什么的）。EC省的钱买车是够的。
2设施: 打算住EC肯定周末回去用，虽然不是每周末，挺喜欢游泳跑步BBQ什么的。
3学校: HDB1公里内有好小学不过需要抽签，中的几率比ACS小学低。想去租ACS小学附近提高中的几率。貌似2房$3500能搞下来。
4卖HDB：有一点我不明白想请教大叔，HDB比公寓便宜，ROE为什么还是不高，那公寓不是更低？
5绑定期：比起卖HDB，我甚至更怕EC绑定期7-8年（包括建的时间），会错失公寓抄底的机会。结果EC以低于市价买进，7-8年后买套小公寓投资的话价格有已经飞涨了，感觉折腾一场，结果也不是特别美好。这个担心不知道有没有道理？1交通: EC交通没有现住的HDB方便，但是买EC的话打算买辆车，除了方便上班，也为了提升生活质量（周末出去到处走走什么的）。EC省的钱买车是够的。
2设施: 打算住EC肯定周末回去用，虽然不是每周末，挺喜欢游泳跑步BBQ什么的。
3学校: HDB1公里内有好小学不过需要抽签，中的几率比ACS小学低。想去租ACS小学附近提高中的几率。貌似2房$3500能搞下来。
4卖HDB：有一点我不明白想请教大叔，HDB比公寓便宜，ROE为什么还是不高，那公寓不是更低？
5绑定期：比起卖HDB，我甚至更怕EC绑定期7-8年（包括建的时间），会错失公寓抄底的机会。结果EC以低于市价买进，7-8年后买套小公寓投资的话价格有已经飞涨了，感觉折腾一场，结果也不是特别美好。这个担心不知道有没有道理？ -
#62
赞，说得好简单明了 简单明了
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#63
4我也不明白基本看到的都是公寓租金真的不高基本看到的都是公寓租金真的不高
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CrossSG 楼主#64
我们坐等大叔回答洗耳恭听洗耳恭听
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#65
刚刚拿到新EC的钥匙
最大的好处就是小孩子开心，第一天去看的时候就在儿童游泳池玩上了，好多同龄的小孩子，这是最大的优点。楼主有小孩的话可以考虑。
对我自己来说不觉得多好，目前住在成熟组屋区，干什么都方便，搬去EC就没那么方便了，主要是没车，没车的人还是适合住组屋，不用淋雨。另外ec还是比较低端的私宅，装修质量我觉得很一般。健身房什么的应该很难用上，人太多了， ec项目都不小。
当然还有一个好处是升值潜力，五年后住得不爽就卖掉，怎么样都会赚一点吧。附泳池图两张。
最大的好处就是小孩子开心，第一天去看的时候就在儿童游泳池玩上了，好多同龄的小孩子，这是最大的优点。楼主有小孩的话可以考虑。
对我自己来说不觉得多好，目前住在成熟组屋区，干什么都方便，搬去EC就没那么方便了，主要是没车，没车的人还是适合住组屋，不用淋雨。另外ec还是比较低端的私宅，装修质量我觉得很一般。健身房什么的应该很难用上，人太多了， ec项目都不小。
当然还有一个好处是升值潜力，五年后住得不爽就卖掉，怎么样都会赚一点吧。附泳池图两张。
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#66
是Tampines Trilliant 新EC么
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CrossSG 楼主#67
谢谢分享啊！美妈早已经从纠结中解脱出来啦！可是说说当时你们怎么做决定的吗？美妈早已经从纠结中解脱出来啦！可是说说当时你们怎么做决定的吗？
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CrossSG 楼主#68
Tampines 地点不错可惜早都卖完了可惜早都卖完了
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#69
EC是公民的福利啊有资格买为啥不买，first timer有grant可以拿，尺价也比私人公寓便宜。肯定不会亏的，考虑那么多做什么。
像大叔说的，留着组屋收租也是有政策风险的，现在限制越来越多了。而且99年地契完了政府就收回了，旧组屋还是早点卖好，我家的组屋30多年了。
EC买了也不一定住一辈子，mop过了想怎么样都行。有资格买为啥不买，first timer有grant可以拿，尺价也比私人公寓便宜。肯定不会亏的，考虑那么多做什么。
像大叔说的，留着组屋收租也是有政策风险的，现在限制越来越多了。而且99年地契完了政府就收回了，旧组屋还是早点卖好，我家的组屋30多年了。
EC买了也不一定住一辈子，mop过了想怎么样都行。 -
#70
买EC有income ceiling 限制也要考虑现在不买, 过两年可能新水超了就不能买了. 也要考虑现在不买, 过两年可能新水超了就不能买了.
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CrossSG 楼主#71
是的很现实的考虑。你也买EC吗？很现实的考虑。你也买EC吗？
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#72
因为悲惨了, 所以提醒你.哈哈. 哈哈.
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CrossSG 楼主#73
哎收入超过是好事，鼓掌鼓掌！那你不用纠结，直接买condo那你不用纠结，直接买condo
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#74
买不起!!!让我蹲着哭会.让我蹲着哭会.
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CrossSG 楼主#75
公寓贷款额比较高！收入高的都哭了，我咋办呢？钻地洞啊？收入高的都哭了，我咋办呢？钻地洞啊？
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#76
公寓那么贵, 还贷有压力啊. 我觉得暂时观望吧.其实也就只超了一点, HDB 也不给过. 唉!!!其实也就只超了一点, HDB 也不给过. 唉!!!
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#77
超哪怕100也不过么？
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#78
500以内应该可以.
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#79
还成5分钟能走到地铁，但吃饭买东西都不够近。5分钟能走到地铁，但吃饭买东西都不够近。
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CrossSG 楼主#80
CCK MRT旁边不是有Lot 1吗？应该可以找吃的应该可以找吃的