为什么新公寓价格还那么离谱

从楼主的描述可以知道心仪的房子是跌了！而且跌了大概10%，是吗？
大概说一句这就是新加坡房市的走势，不会大起大跌（像天朝那样）。
楼主请问，新公寓价格还那里那么离谱呢？是那么离谱不跌吗？

一点愚见，欢迎讨论。

1. 对于99年公寓来说，新公寓剩下期限长些，而且设计设施也好些，选择面广；全新的东西贵点也正常；

2. 物价的涨跌一般取决于供给和需求。

需求这一侧，第一，由于不存在像08年那样的大放水预期，所以期望值不大；第二，本地利息已处于低谷，未来不存在降息的预期，甚至可能会加息，这对房价是负面影响；第三，absd和各种限购措施的存在，也使得一些刚需人群从买转租。而且由于供给加大，租金在不断降低；第四，本地经济在看得见的未来没有太多增长点，生产模式已经开始滞后，周边竞争加剧。这也促使一些刚需转而观望，或者以大换小，以公寓换组屋。

供给这一侧，第一，新房供应量大，开发商那边折扣容易谈下来；第二，新的松绑政策导致目前二手房市场供应量加大，对二手房价成负面影响。

3. 新加坡的公寓具有很好的居住价值，至于投资价值，当然对比香港，目前已经算很低的价格了。但是国情不同，腹地有限，未来不好说；总之对于刚需自住来说， 没什么好犹豫的。

4. 至于国内房产，有能力有资格挺进一线的，目前的限购回调是一个上车的良机。我说的一线指的是北京，上海，深圳。每次领涨都是深圳带头，估计下次领涨后，追平香港也不是不可能； 准一线和二线城市目前限购力度也不小，但这些地方投资一定要挑城市，挑地段。大多数二线城市的新区规划已经落实，建设如火如荼，预期红利差不多已经吃光；目前可以参照一线城市十年前经验挑选二线地段和楼盘。另外，大多二线城市楼盘质量普遍不高，要挑开发商。周边配套也很重要，从高到低依次为：公立小学名校，地铁，商业，公园，医院。。。

请教下，HDB置换成EC 会不会以后EC也会跌？？？ 目前是HDB置换成EC的好时候吗？？

也不是我心仪的，只是当时朋友买的时候我也在场。所以知道楼层和价格。不过当时是12年正是高峰。

所以觉得那时候买的公寓应该都没法赚钱了。 现在5年正是公寓抛出的黄金时期 也么有涨那是不是就很难再回本了？

其他新房开盘也越来越贵了。。。心里觉得二套房的目标有点遥遥无期，如果公寓买了不涨，可能暂时也不会考虑入公寓了。毕竟ABSB还不知道猴年马月才能回本。

谈不上请教，大家讨论下。如果你是从政府手里买的新EC，一般不可能跌吧。5年后卖出去还会小赚一笔。EC本来就是政府给公民的福利。你可以参考下guru上的成交记录

现在的形势不是很好，无论经济形势还是政策，都对房价构成压力。这是客观事实。

为什么新盘价格相对坚挺，因为是开发商在卖。

假设suntec city里面的office，是单独一个一个业主买下来往外租的，那么即使是99%的出租率，对于没租出去的1%单位的业主来说，那就是100%，资金的压力就会陡增。这些空置业主就会迫于压力，降价出租，从而拉低整体租金。

相反，如果整个suntec city是由REIT来打理（事实上也是如此），即使是有一定的空置率，对REIT来说不算啥，只要保证出租率大过一定的百分比即可。价格轻易不会降。这和资本家把牛奶倒到河里面一个道理。

开发商就是REIT，resale的业主就是单独的业主。

国内气氛有点观望，特别限购后，持币观望的多。不过好楼盘一出还是一手难求，虽然有名额限购，贷款等问题可是如果诚心想买，都有办法的

本地如果都不无法在房子TOP 5-10年看涨，那二套房就没有意义了。 因为持有2套房的目的不就是为了杠杆一下赚钱出手吗？ 真的要HOLD2套收租，租金现在疲软也是够吃力的。

出租房子还要多收税，还有物业折损。

看出来了。如果楼主持币待购的话，就不要心急。投资不能心急。
新房肯定比旧房贵。其实在金融危机时，新房也肯定比旧房贵。想买新房的话就要付溢价。

投资买房，做多了你会觉得很有乐趣。在不断的杀价中很有成就感的。慢慢来不要心急！

如果现在住的hdb地点好容易租，那我觉得完全可以考虑再上一套公寓，住公寓租hdb。因为hdb出租收益高，不但能cover贷款，还能赚钱来贴补公寓的贷款。过个十几二十年，hdb贷款还清，租金相当于家里多个人挣钱呀。相当于越过越轻松。

真正要注意的是住公寓再上一套公寓的，形势不好的时候，贷款很难cover租金，这就相当于两头都要出钱。一旦空置，资金压力马上就来了。

是的是的.... 这位朋友和我想的一模一样

不过因为我现在还是很喜欢目前住的HDB的周边环境和舒适程度，也在想是不是上套公寓后出租公寓？公寓的出租收益（绝对数字）应该会比HDB高吧...  希望能cover公寓的贷款成本

120平方  98万的公寓还贵啊、、

是EC吧，新ec是吧

看到这个标题。第一反应是抱怨现在公寓还不跌价的。没有想到是抱怨已经跌价了。

之前不是有人说过加上通货膨胀物价上涨，房价没飙涨就算跌了么？我觉得房子买了只要不是地点太偏的大豪宅（几千万那种）肯定亏不了啊，就是赚多赚少，还有你的holding power强不强

你错了是12年的新公寓。

那个后港新出的ec，乐赛小学旁边，您觉得如何，买了以后会亏吗？

单价有过800吗？

据靠谱消息，单价一定超过800

房产投资是长期的，短期能赚就要靠运气了。

谢谢，您的回复，不知道你所说的观点，由什么数据或者证据支撑吗?

长期是指多久才算长期？

您这个/>，说太偏远了是吧？

以目前行情 住公寓出租组屋 十年以上才能赚回额外贷款利息印花税和其他杂费

这个就要看hdb的位置了，如果靠近mrt，一个月租个2k问题不大吧，一年就是2.4w，刨掉中介费，税，杂费等等，算一年纯收入2w吧。
而买个大众化公寓，按照100-120w的水准，absd是7w到8.4w之间，按照最大的来算，也就是4年赚回来，为什么是十年以上呢？

上面漏算你的投资成本了，100万每年正常收益3%，四年应该还有12万。。。

你没计算利息啊

看来在讨论之前应该先明确一下，到底是住hdb租condo呢，还是相反。不同的方式，计算收益就有差别。

我觉得2012年的大众公寓120平的才98万，你就偷着笑吧。太便宜了。对比现在肯定是长了呀，现在EC都不值这个价

你是说HPR吗？
旁边的regentville, TOP 2000, 尺价700。硬伤是客厅不方正，里面设施齐全，function room好像带空调还免费；沿羊错港路下去有个Terrasse, TOP 2015，成交尺价1000+。很新，设施齐全，位于排屋区，楼不高，整体容积率低。
如果这个地段EC期房定价800+感觉升值空间有限，而且ec转售价本来就比同区域公寓低一些。

从宏观来看，如附件所示，上一个上升周期大概在07到13年这5，6年时间，13年后开始下降；至于要下降多久，可以参考之前97到07年的10年周期。
有几点要说明，并欢迎讨论。理不辩不明。
1. 上升和下降都不会是线性的，中间会经历动荡；
2. 在一个成熟的体制下，房产周期可以参考经济周期，但不能排除政府主观调控；
3. EC本来不具备投资属性，属于政府为提高公民居住条件的福利性举措；买EC的主要目的是为了提高居住体验。

另外，你现在的居住条件如何，方便透露吗？

坦白讲，10-20年，真的是很很很很长期了。。。。。

有道理。但是同样的情况也适用中国，中国的一手房也卖的比二手贵很多。可是大家还是买一手。但国内的一手常常就是毛坯房

这个区还有一个越卖越偏远的问题，　Ｄ１９太大了

确实很有道理。但卖家这么想，买家为什么也愿意付ｐｒｅｍｉｕｍ呢

开发商控盘能力强，同等条件下议价能力比单个卖家强得多。开发商还可以在媒体做广告来吸引买家，总之公司比个人的实力强大太多了。
但是也不是说开发商想卖多少就卖多少，也受到供求关系影响。

中国通常二手比一手贵

开发商抢地皮，Stirling Road那块刚刚中标的超过10亿，新公寓的楼板价跟以前比越来越高了，开发商卖出来的时候还要翻倍卖，所以看到新公寓很多卖得贵。市场买不买账是个问题，新加坡经济受外部影响大，波动大，收入扣除通胀基本上停止增长，经济不乐观，政府控制外来人口又收ABSD，贵的公寓本地普通人消化不了，租金又一直跌，外国人看了觉得不太值得投资。又不象国内有钱人为了小孩教育，医疗，各种资源挤破头也要去一线城市。为了控制总价好卖，现在开发商开盘的新公寓都很小，基本上不适合本地家庭从HDB升级去公寓居住。如果是HDB住户想买多一套公寓作为投资的，目前的行情其实不乐观。将来几年新推出的楼盘会越来越少，供给少了，价格应该还能稳住。另外二手HDB的价格从高峰跌下来很多了，以前有一部分本地人脱手了HDB给新移民然后去买EC或者新公寓，现在这部分人也少了。

这是大家被舆论欺骗产生的的印象，实际上按统计上看一手固然便宜一点点，可是一手的地点差很多，当然应该便宜一点。同样地点的一手贵很多

能否稍微解释下，您所说的越卖越偏远是什么意思？

一手房的地址位置是比较偏远的，比如说通州什么的。所以看起来均价低些，里面有很多地理位置的因素。卖地越卖越偏远所产生的问题

这个不是绝对，国内楼市很复杂，同地点有些二手房是比一手贵，有数据可查。

新加坡投资房地产一定要有足够定力，做好八年抗战的准备。最关键是80%的居住需求是HDB解决的，这和国内或者任何一个其他城市都完全不一样，所以无论是租房需求还是投资需求都是有限的，如此有限的需求在目前的市场情况下，要非常耐心了。好在新加坡的利率非常低，借钱压力不太。

是的，特别是现在很多地方不仅限购，还限价，新盘价格有限制，超过的不发预售许可证的，根本没法卖

这个还真不知道。只记得好多年面粉比面包贵了

今天看到新闻说，中资又甩了人家几条街，出价标了实龙岗上段的一块地。会开发99年的私人有地住宅。这个标价比第二名高22%，所以小弟愚见，最近看到新公寓的价格高是因为有些开发商有信心，敢高价拿地也高价卖。 ABSD这么贵市场上还是有人会买，只能感叹土豪太多了。

QUEENS TOWN地王也是中国发展商拿下的。

所以我觉得大家都能消化这些贵房子，只有我买不起。。。哼哼哼

开发商也是人，也有判断失误的时候，否则就不会有烂尾楼这种事了。中国发展商和老百姓一样，出国一看，哇，新加坡地也不贵啊，买买买

开发商肯定有策略团队啊，不然随便标地，难道没有人监管吗？股东同意吗？

我觉得开放商策略团队肯定觉得回赚啊。当然面相的受众肯定不是我们这些叫贵的人。

标地的时候肯定是测算过有的赚的，但是很多也是预估的，外来的发展商比较激进，就看坡今后的经济情况能不能支撑房价上涨

买不起贵的就买便宜的，要炒楼花我觉得新加坡不适合，除非你眼光特别好

买什么有3%的收益？

95%以上的中国城市，几乎没有二手房市场。