原创-2017 HDB组屋出租市场的现状和趋势 ---- 租金下跌势不可挡

前言
发表预测本来不是铜牌喜欢做的事情，阿嚏是高手。
一直想研究一下新加坡外来人口变化和对房屋出租市场的影响。
今天分享组屋部分。
其实研究私宅更有意义。对投资有帮助，去年有做过一些关于私宅投资回报的研究，如果能结合人口结构，一定很棒，不过工作量实在太大，而且。。。算了。
所有数据来自官方网站，HDB, MOM, ICA。铜牌整理计算。


第一张图，哪里的组屋最受租客欢迎
下面这张图显示了不同地点的4房式组屋在2016年第四季度的租金


图中可见，组屋租金差距巨大。
最高租金在市中心，和女皇镇，高达2750，令人咋舌。
而最低的租金在武及班让，1800。基本上，离市区越远，租金越低，如三八旺，兀兰。
裕廊地区例外。这个和裕廊工业区多，但是组屋数量有限有关吧。


第二张图，今天买二手房的话，哪里组屋的收益率最高。



这张图可以看出，总体来说，组屋的回报率超高，大多数地方的回报都有5%以上。
但是租金高的地区，由于售价也高，所以回报反而不如新镇的屋子。
租金低的地区，由于售价低，回报很高，如三八旺，兀兰，武及班让。
裕廊地区再次例外。


第三张图，每季度HDB批准的整套出租的单位总数。



2016年第4季度HDB批准的整套出租是11239套， 2016年整年批准的数量是44530套。
从图上可以看到，每年HDB整套出租的数量都在稳定增长。大约是每年能增加3000套各类组屋。
2016年在HDB登记的整套出租的组屋数量是51052套。（至2016年3月）
按照这个速度，到2017年3月，整套出租的HDB应该接近55000套。


分析
市场上每年增加3000套组屋，大约可以供额外18000个外来人口居住。
当然，除了整套出租的HDB以外，还有很多HDB的屋主是以出租房间来赚钱的。
我没有具体HDB单间出租的数据，有一个办法是看广告的数量。今天（Feb 2017）在本地某专业广告网站上，HDB整套出租的广告数量是12150，单间的是11706，基本大概是1：1，可以说明单间的数量和整套不向上下，也就是说，估计市场上共有约50000间HDB单间在出租，每年增加3000间大概应该也是合理数字。
市场上每年增加3000个单间，每间房间住1.5人，可以供额外4500个外来人口居住。



第四张图，租客群人口增长


2011年-2013年，出租市场一房难求，和当时外来员工数目大幅增加有关。

而最近3年，新加坡每年平均增加受雇外来人口平均大约是30000人左右，（不算女佣），其中17%是 EP（5000人），17%是S PASS（5000人），另外66%是WP（近20000人）。

假设，EP 的收入高，租公寓。或者自己买房，不住HDB。

根据新加坡的工作结构，建筑业和制造业各占13%左右，服务业及其他占73%。

于是，2万的WP 工作准证持有人中，有13%是建筑业，按规定不能住在整套组屋。
前面分析，组屋每年增加的3000套+3000个单间，已经足以消化这5000个的SP准证持有人和 17400个非建筑业工作准证持有人。



问题来了，
很多WP是公司提供宿舍的
很多WP来自邻国，看到越来越堵的长堤，就可以知道，这些WP根本不住在新加坡。

于是，每年增加的组屋出租供应量，远远超过了外来员工的需求增加。

对于组屋屋主，雪上加霜的是，今年开始，制造业的WP工作准证持有人，不能住整套组屋。这部分人占了WP总数的另外13%！！！

结果就是，外来人口增幅不变的情况下，组屋的租金将大幅下降。