重庆穷疯了吗？

相比北上深几万元甚至十多万元的地价，重庆土地市场再次乱三观的超低价抛售土地。

重庆市卖的这几块地尽管不在市中心，但也算是主城区。 这一两千块的土地价格比很多城市的养猪场地价还要低。重庆看来真是穷疯了。

人家当地政府有规划 老百姓买房也便宜 怎么卖地价低了就是穷疯了呢

卖高价才是穷疯了吧 怎么卖低价也叫穷疯了

语无伦次，感觉楼主这才是疯了

咋感觉在抄底？

北上深数十倍的地价于重庆，这是客观事实。所以不是北上深疯了，就是重庆疯了。稍微动点脑，想想，谁疯了？

那些地方都不算很主城区，但是有地铁链接也算方便。问了重庆的朋友，估计都不会去哪里买。

这不是穷疯了，是良心价

连土地都可以当大便纸卖的政府手里还有啥？就靠权利换钱？还是实体经济交的那点可怜税收够用了？还是根本不需要钱，照样为人民服务？

重庆也修了一些公租房，向新加坡学习的HDB

重庆是为数不多的不依靠房地产也可以经济高速增长的一/二线 城市， 这是政府的杰出，而不是依靠爆炒房价

重庆的房价为什么不高？为什么炒不起来？就是因为不缺房子，你们不用抢。就是因为房价低，买得起房子。

这个对老百姓还是好事。

重庆的老人坐车全部是免费，老人每个月领工资，包括农村人。
这是因为重庆政府穷吗？

重庆现在是全中国房价控制最好的典范，这才是政府该做的

有些人被压榨成自然了，忽然没有压榨你了，就觉得膈应的很，哈哈哈哈

说的一点没错 房价为什么会这么高 人家控制的好反而还说人家不好 你说如果你是重庆人 两三千一平米就买到了 为什么非要花一两万呢

楼上的几楼的，看到你们的言论，感觉你们实在太可笑了，稍微给你们科普一下。

1.重庆是目前全国最依赖房地产的城市。没有房地产，重庆不卖地，吃饭都成问题。一个直辖市土地价格降到一两千仍然卖地，唯一能说明的就是啥地方都搞不到钱了，实在混不下了，只有卖地。不管多低，给钱就卖。
2.为啥重庆地价卖到今天这个价格还没人要，用脚后跟都能想明白的唯一原因就是卖出的土地实在太多了，市场实在接受不了那么多土地。他是在用出售土地的总量近乎疯狂地攫取卖地款，是赤裸裸的土地财政。相比经济发挥展极好的北上深，人家几乎不怎么卖地了，财政照样玩的转。
3.地卖得多，房子往死里建，遍地空房，房价几年不涨，甚至下跌，这些都是一个正常经济社会绝对不可接受的。一对普通夫妻，大学毕业在重庆打拼10几年，包括房产在内也就几十万的身价，和很多东部沿海县城养猪的农民一样的身价，这就是重庆的现状。低的离谱的房价已经在影响重庆人的自尊。

我再告诉你们一个事情，在全国大城市中为啥就重庆走上这条往死里卖地的不归路，这个和那个不厚很有关系。他来重庆时，重庆那叫一个真穷啊，但他好面子，既然已经是直辖市啦，最基本的道路桥梁市政就得像个样，那要像样哪里有钱呢，你懂的，除了土地，哪里都来钱很慢，从那时开始，重庆疯狂卖地就开始了，现在很多人认识到这个问题，想刹车刹不住，摊子太大了，用钱的地方太多了。

拼命卖住宅用地，拼命建房，GDP 高速增长一部分，再拼命卖工业用地，以及其低廉的地价，不计成本招商引资，快速上马工业项目，又可让GDP 高速增长一部分,这就是重庆这几年高增长的根本原因。但这种整法和自杀没什么区别，没办法长时间不计成本，血拼GDP.

:)楼上纯脑残 我三十年重庆人觉得这很好 买了两套 够了 月供三千多。另外，居住权是人权，重庆政府保障得好。 其他的不说 对比其他二线城市 工资都是3000的情况下 你愿意月供一千 还是两千？

不是重庆本地人就别乱说了 夸夸其谈的马谡。下面是公租房 不要钱！六十平方 月租550含物管。

不要钱，你觉得这正常吗？

不要钱，超低的租金，你是高兴了！那谁哭呢

还是不想未来，爽一天算一天

比共产主义还好？

一旦换了一个按经济规律办事的政府，一旦换了一个欠银行钱要换的政府，重庆这些安居房断水断电是必然的，恐怕到时比养猪场也不会干净多少。钱

重庆自古以来就是大后方。在全中国都穷的抗战时期，重庆就是著名的培都。
你连重庆是著名的工业城市都不知道，还在这里假装有文化。

可笑的是你。自己愚蠢竟不自知。

不是重庆人，没有发言权。

重庆为何能低房价与高增长兼得？








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2016-10-24 08:14 | 分享到： 作者：李宇嘉来源：证券时报
   

　　重庆“低房价、高增长”的武林秘笈，就是无约束的土地供应，支撑饥渴的基建、工业投资，压制房价上涨预期。

　　全国房价“涨声”一片，不得不再祭限购限贷时，有一个城市却实现了“低房价、高增长”梦幻结局，这就是重庆。重庆别名山城，房价却稳如平原，不到7000元的均价甚至低于兰州和南宁。2011-2015年，重庆房价仅上涨12%，去年6月至今仅上涨0.4%；重庆经济与其夏天高达40度气温一样火热，2013-2016年（上半年）四度问鼎中国经济增长TOP1。

　　重庆“低房价、高增长”的武林秘笈，就是无约束的土地供应，支撑饥渴的基建、工业投资，压制房价上涨预期。贵为直辖市，但与京津沪不在一个档次。1997年直辖时，重庆城市之脏乱差，2005年电影《疯狂的石头》中可窥其一斑。近期在重庆调研时听闻，笔者一个高中同学1996年考入重庆某大学，因城市面貌太差退学。对得起直辖市的地位，就要恶补城市建设和公共服务欠账。

　　2001年黄奇帆由沪入渝时，重庆市区面积仅200平方公里，仅为北京海淀区的一半、上海浦东新区的1/6。直辖提升用地权和财政权，也赶上了楼市发展最好的20年，重庆也开启了将“土地财政”演绎到极致的阀门。重庆全市面积（8.24万平方公里）为京津沪三个直辖市总面积的2.4倍。2003-2014年，重庆共出让70064万平方米（约700平方公里）用地，相当于北上广同期出让的总和。

　　海量土地出让，看似肥了楼市，但基建、补贴下的工业是最大受益者。房地产、基建和工业三大块“投资”占重庆GDP的94%，这是重庆“高增长”的源泉。2013-2015年，重庆固定资产投资近乎深圳的5倍、广州的3倍，或“北京+上海”。说重庆是投资依赖型，这是客观的。但要看到，百废待兴的起点上，对于基建利民和工业强市，政府和百姓的需求是饥渴的。

　　黄市长有几个理念，楼市投资不超固定资产投资的25%，地价不超房价1/3。掌握在八大投融资平台手上的巨额土地、5万平方公里农村腹地提供的“地票”，确保了建设资金，也确保地价房价无上涨预期。

　　汽车和电子是重庆支柱产业。重庆连续2年成为全国最大汽车生产基地，除龙头长安汽车，还有10家品牌汽车商、1000 家零部件厂商；重庆还有全球最大电脑产业集群（五大品牌商、六大代工商和860多家零部件厂商），生产了全球40%的笔记本。汽车和电子贡献了48%的工业产值。调研发现，电子产业集群是招商的成绩，但重庆低房价和低地价（从而低人力成本）是招商的筹码。

　　房价低不可忽视公租房的作用。到2015年，重庆累计开工建设公租房4475万平方米，主城区超过3000万平方米，覆盖率在2020年将达到23.5%。据笔者调研，公租房供给无门槛限制，务工人员也可申请，配套良好。一套70平方米的两房，月租金仅500元左右，5年后承租者购买还可抵按揭。海量的公租房供应及“先租后买”的安排，缓冲了短期需求，缓解了房价上涨预期。

　　大大小小的山丘，抬高了跨区流动成本，“多中心、组团化”成为城市发展主模式。如大学城属于沙坪坝区，但与沙区主城隔着中梁山，交通不便，成为一个独立的区域，房价虽然低（3000-4000元）但无法吸引其他区域购房者。目前，涵盖新区在内，重庆划分出近100个组团，各组团相对独立，居住、工作和生活等功能一应俱全，这与国内城市同心圆式发展完全不同，也是重庆房价低的原因。

　　目前，重庆常住居民多数有房，很多家庭有2-3套，有的外来务工人员也有房屋，大学生“毕业即买房”是常态。重庆仅3100万人，外围渝东北、渝东南贫困落后，不像安徽、河南、湖北等七八千万人口的大省，省会楼市有强大的地级市需求支撑。同时，尽管工业发展快，但吸附的多是低端产业工人，重庆是十大城市中居民年收入唯一未破3万的城市，楼市前景隐忧。重庆模式是土地财政的典范，为城市发展打下了扎实基础，但已到了要升级的时候。黄奇帆表示，未来要缩减20%供地，清理一批房企，楼市和经济未来走向何方，我们拭目以待。

　　（作者供职于深圳市房地产研究中心）

先转发一篇，给你们学习学习，等这几天忙完再给你们上课。

重庆现在经济发展阶段相当于15到20年前的上海，低房价可以吸引很多优秀但不足够优秀的人才落户。高房价会把这些人也拒之门外。

你可以问问身边年薪10万左右的PR，给同样五十万RMB（税后三十多万）的工作有几个愿意回去的。在上海有房的，跟没房的肯定是两样的答案。

你这是有选择性地转发

重庆搞得这么好，为什么不推广给其他城市？。。。。如果其他城市也无限量地供应土地建房，房价还会高吗？

感觉重庆模式是在用未来钱。

“海量土地出让，看似肥了楼市，但基建、补贴下的工业是最大受益者。房地产、基建和工业三大块“投资”占重庆GDP的94%，这是重庆“高增长”的源泉。”。。。。。

这个源泉，汗！ 。。。。。。。。。。。。。。。去过重庆，走马观花，，，

说到点子上了！重庆政府实则非常聪明

咋叫不推广？其他城市的领导他们不懂吗还是他们不知道重庆是怎么搞的？是他们自己不跟、不这样子做，他们的选择。

点子卖了你又卖英文了

老黄还是有几把刷子，低房价对吸引人才还是很有用的

还以为说的是你这个老黄。
然后才反应过来你说的是黄奇帆/

你不了解就不要科普了，重庆现在是发展最快的城市，而且发展的很均衡，不是靠卖土地的政府，我不知道你的理论从什么地方来得。

重庆2014年化解了上千亿政府性债务 主要靠卖地

21世纪经济报道  2015-04-27 02:05:16  

在这一轮地方债攀升的省级区域中，重庆的债务率在2012年末达到92.75%，位居全国前列。但是2014年末只有77%，降低了近16个百分点。

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2014年，债务率几近红线的山城重庆化解了上千亿债务，将负债率降低了11个百分点。

市长黄奇帆最近在多个场合谈到上述投融资变革。他称，重庆市去年推出1300亿的PPP项目，同时重庆还减少了1000亿的债务。市场则将两者联系起来解读——重庆通过PPP化解了政府债务。

21世纪经济报道实地采访显示，重庆确实在2014年化解了上千亿的政府性债务。但是，减债的方法主要是通过卖地实现。“存量债务主要通过卖地化解，增量债务则通过PPP等模式减少财政负担。”重庆市一位研究地方债的学者对21世纪经济报道记者表示，这位学者和当地官方合作对重庆地方债务进行研究。

21世纪经济报道记者采访了解到，重庆市能够化解债务得益于其融资平台的特殊性：这座城市的主要投融资平台都有上万亩的土地储备，同时政府对投融资领域的管理权相对集中。而重庆2014年相对不错的土地出让情况则是重庆能够化解债务的外部条件。去年重庆的土地出让金收入增速高出全国6.3个百分点。

按照重庆的预算报告，2015年重庆的政府性基金收入将负增长13%，土地出让情况已不容乐观。在此情况下，渝富集团AMC 牌照的获取、PPP等多种投融资模式的变革也已展开。

“渝富取得AMC牌照，我的理解就是未雨绸缪，提前布局地方融资平台的坏账风险。”重庆市市级融资平台的一位负责人坦言。

减债行动：

债务预警区县减少一半

根据国家审计署的审计报告，截至2013年6月末重庆市政府性债务余额为7360亿元。其中政府负有偿还责任的债务（下称一类债务）为3575亿，政府或有债务为3785亿。

值得注意的是，审计数据显示，当时重庆债务率为92.75%，已接近100%的警戒线。在全国31个省份中，其债务率仅次于北京，居全国第二位。

“债务审计结果出来之后，因为债务率较高，重庆提出个要求，要对2013年6月底的存量政府性债务压减10%。”前述研究地方债的学者对21世纪经济报道记者表示。

通过债务化解，重庆市的政府性债务余额呈逐步递减的趋势，债务余额由2013年末的7360亿减少到2014年末的5914亿，共计减少1446亿；债务率则由2012年年末的92.75%下降至2014年年末的77%，降低近16个百分点。

不过，虽然债务余额逐步下降，但是一类债务则出现反弹。2013年6月末，重庆市一类债务余额为3575亿。一年后，这一数额为2659亿，下降了916亿。而在2014年年末，这一数额上升至3200亿，出现了明显的反弹。

2014年10月财政系统启动政府性债务甄别工作后，地方政府倾向于将或有债务上报为一类债务，以期未来能够从中央获得较多的存量债务置换额度。这也是重庆市一类债务反弹的原因。

从政府层级来看，市级和区县债务同步下降。21世纪经济报道记者了解到，截至2014年6月30日，市级层面债务下降600亿，区县层面债务下降500亿，区县的债务压力得以缓解。

此前，重庆市区县政府的债务压力较大。审计报告显示，2012年末重庆一类债务债务率超过100%的区县数量有11个，占到重庆区县数量的28.94%。换言之，重庆辖区内有将近三分之一的区县政府的可支配财力无法覆盖债务余额，风险较大。削减债务后，预警区县数量由11个减少到5个。

减债方法论：土地储备稀释地方债

与其他省份类似，融资平台是重庆举借政府性债务的主体。根据2013年6月份国家审计署的审计报告，重庆市融资平台举借的债务占到政府性债务余额的60%。21世纪经济报道记者了解到，重庆化解债务方案由财政局和国资委牵头实施，选择辖区内的融资平台削减债务。

多位融资平台公司人士表示，当地主要在2014年上半年化解债务。这从数据上也可以得到印证。本报记者获得的数据显示，2013年下半年、2014年上半年、2014年下半年三个时段内，重庆市化解的债务量分别为430亿、743亿、273亿。2014年上半年化解的债务是其他两个时间段的总和。

在59个重庆区县级融资平台中，有18个融资平台的有息负债在2014年上半年出现不同程度的下降，占比近三分之一。这一数据由21世纪经济报道记者根据wind整理。市级融资平台层面，重庆城投集团的债务化解较为显著，其有息债务从2013年年底的574亿下降至2014年6月末的544亿，同期资产负债率由57.28%降低至52.55%。

“去年我们通过卖地收入提前偿还了100亿的银行贷款。”城投集团的一位人士表示。一位区县平台的财务负责人也对21世纪经济报道记者表示：“我们去年债务下降是因为有一块地挂牌成功，回笼资金比较多，因而还了一些银行贷款。”

一些平台公司则通过出售股权的方式化解债务。去年8月，重庆市高速公路集团有限公司（下称高速集团）在重庆联合产权交易所公开转让下属四个公司30%-100%的股权，其中两个公司的股权超过51%。按照现行会计准则，51%的股权卖出后，下属企业不再纳入合并报表，资产和负债一并由受让方承接。如果运作成功，高速集团剥离负债的同时也可以获得一部分收入。

“还没有转让成功。”高速集团的一位高层4月中旬对21世纪经济报道记者表示：“去年确实在准备做，但后来因为国资大额转让，评估方式、转让时机都需要考虑，而现在财务成本在下降，所以怎么转还需要慎重。”

“减少债务，重庆使用了一个组合拳，而不是通过某一种方式来解决。”前述研究地方债的专家表示，“因为市政府把减债作为考核区县的一个目标，各个区县都想办法来化解债务。”他介绍，债务重组、融资平台整合削减债务的手法也在使用。

21世纪经济报道记者采访显示，在诸多的减债措施中，土地出让是最为核心的一条减债措施。“实际上，重庆搞的就是土地财政，不论几大投，所有的基础都在土地上。”前述研究者对21世纪经济报道记者表示，“不管是资产打包，还是化解债务，基本上都在做土地的文章。”

而重庆能够通过卖地化解债务亦有其特殊性。一般而言，城市土地由专门的土地储备机构负责整治，政府则将土地储备注入融资平台。而重庆市级融资平台早在13年前就开始收储土地，平台公司和政府分享土地升值的收益。

以市级平台为例，城投集团和地产集团分别从2002年、2004年开始收储土地，其他几个市级平台也相继被授予相关领域的土地收储的职能。至2013年年末，地产集团和城投集团拥有的土地储备面积分别为11万亩和8万亩，其他市级平台也拥有1-4万亩不等的土地储备。这也是重庆得以化解融资平台债务的基础。

在2013年的两会上，黄奇帆在接受媒体采访时表示：“我们在2002年就储备了40万亩土地，扣掉成本，储备土地卖掉部分就能获得几千亿的资金。”黄奇帆认为，通过卖掉储备土地，能够将重庆当时5600亿的债务减少至2600亿。

这一减债设想最终在2014年运作。而2014年重庆相对不错的土地出让市场为重庆化解政府性债务提供了外部保障。数据显示，2014年重庆的土地出让金为1665亿，同比增长9.5%。这一增速高出全国平均增速6.2个百分点。

此外，相对较为集中的投融资管理权力在债务化解中起到重要的作用。大多城市的融资平台的股东呈多元化的态势，财政部门、国资委、金融办、交通部门、环保部门等都有可能是融资平台的股东。与其他省份相比，重庆市级融资平台的权属相对单一，股东基本为重庆市国资委。因此，在重庆化解债务过程中，主要由当地财政局和国资委负责，部门之间协调的难度降低。

渝富AMC牌照：或提前布局融资平台坏账风险

但是，今年重庆的土地出让情况也并不乐观。今年重庆市财政局提交人大审议的预算报告显示，2015年设定的政府性基金收入为1600亿，相较去年负增长13%。按照以往惯例，土地出让收入占到政府性基金收入的90%，土地出让的大幅下滑已在所难免。

伴随着房地产市场中长期的下行趋势，通过土地储备出让偿还的模式已难以为继。前述市级融资平台的负责人介绍，我们想把土地储备剥离给地产集团，但是地产集团现在并不愿接收。

“因为资产和负债一并剥离，土地储备对应了相应的债务，地产集团接收了资产还得承担债务，以前土地出让覆盖财务成本，有增值空间。”一位市级融资平台的负责人说，“但现在土地变成了一种慢资产甚至死资产，地产集团怎么会要？”

在此行情下，以土地出让收入作为偿债来源的政府债务的风险可能会凸显。审计署的报告披露，重庆政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。审计报告的数据显示，截至 2012 年底，市本级及36 个区县政府承诺以土地出让收入偿还的债务占一类债务余额的比例高达50.89%。

化解风险的变革已悄然展开。去年11月，渝富集团获批中国银监会第二批地方资产管理公司（AMC）试点牌照。按照财政部、银监会的相关文件要求，地方AMC的注册资本不得少于10亿元，且购入的不良资产应当采取债务重组的方式进行处置，不得对外转让。

前述融资平台负责人认为，如此高规格门槛、业务方向和方式的限制，绝不是为收购金融机构商业性贷款形成的不良资产或民间金融行为形成的不良资产而设立，大致方向或为下一步政府平台融资风险爆发进行债务重组。

“目前渝富集团还没有实际运作融资平台坏账。”前述市级融资平台负责人表示，“这是未雨绸缪，提前布局地方融资平台的坏账风险。”他认为，这些坏账风险很可能来自区县级融资平台。

PPP减债：10%的考验

按照43号文要求，未来需剥离融资平台的融资功能，政府融资只能通过市政债和引入社会资本两种方式。重庆市市本级去年推出13个引入社会资本的项目，总投资规模达1300亿。21世纪经济报道记者整理发现，重庆PPP项目引入的社会资本以央企为主：13个项目中，有7个项目引入央企。其他引入的社会资本有外资及外地国企，而无国内民营企业。另外，有两个项目引入的社会资本是当地国企。

按照财政部113号文的界定，社会资本不包括本级政府所属融资平台公司及其他控股国有企业。“财政部113号文是2014年12月印发的，重庆的项目清单是2014年8月初发布的，因此有差异。” 一位长期从事基础设施咨询工作的公司负责人解释称。显然，重庆对社会资本的定义要较财政部的定义更为宽泛。

上述13个PPP项目于2014年8月和9月间签署战略合作协议。目前除一条高速公路开工外，其他大多处于前期工作阶段，多个项目预计将于2015年内开工。

市长黄奇帆在2014年8月的签约会上表示，社会资本的进入能增加投资量，加快发展。“这种加快的过程，不仅不会增加政府的债务余额，还会适度减少政府债务。”他说。

“存量转让能带来社会资本支付的对价，削债因此变得可能。如中铁建参与已建成的500公里存量高速公路的运营管理就能减少政府存量债务。”前述咨询公司负责人表示。

增量项目上，社会资本的进入能够减少财政的未来支出。重庆1300亿的PPP项目或将对财政支出形成压力。按照财政最近下发的21号文的要求，每一年度全部PPP项目需要从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%。按照重庆市预算报告，2015年重庆市本级的一般公共预算安排的支出842亿，10%比例的PPP支出规模最多为84.2亿。

在这1300亿的PPP项目中，重庆市财政负有股权投资、运营补贴、风险承担、配套投入等财政支出责任。这些支出责任目前还难以量化分析，不过可以确定的是，随着PPP项目的陆续开工，财政支出的压力会加大。因此，如何保证PPP项目支出控制在预算支出的10%以内将考验着重庆财政

面对这样一些对重庆发展模式和菜市场卖菜大妈认识高度一样学生，只能先普及一下九年制义务教育。等看到有一定认识高度的学生了，再开课吧。

一个最基本的观点先普及一下，低房价绝对吸引不到人才。政府要吸引人才最重要的手段就是让企业获得高额利润。

如果你们想进步快，你们一定要先了解一下那个不厚，尽管他已经下台了，但在重庆那么多年他都做了些啥，他对重庆“超高速”发展起到了哪些的作用。

发现这几年在网上讲理是一件很难的事情。

当然说他呀，神奇的不倒翁，小强替代者的热门人选

这哥们儿是个高人

你不是看到新加坡那么多人住组屋的吗？难道住组屋的没有人才？
企业高额利润不只是房地产商高额利润，oK?

楼主言辞激烈，但有些也不无道理。负债率高确实是一个大问题。

举个例子，研究过国内房产的大概会发现，国内很多上市房地产商负债率相当高，玩高杠杆。融资买地，拿地押给银行套钱出来开发，造势开盘收点钱马上又拿去融资买地。。。大多数负债率在90%以上，玩快销，楼盘做成快销品，质量可想而知。好处就是公司可以大跃进高速发展，坏处就是风险不可控，玩的是心跳。重庆模式就是此房地产模式的翻版。

但是，值得表扬的是，在这样的大环境下，重庆出了个龙湖地产，以远低于行业平均水平的负债率，做高品质楼盘，专业的物管，数十年如一日。他们十几年前top的普通住宅楼，就有了高采光的地下花园停车场，楼栋管家，酒店式入户大堂等设计理念，而且保持十多年完整如新。相对天朝普遍的电梯公寓维护水平，咋一看绝对想不到这是十多年的建筑。好处就是这样的盘长期增值，均价卖到周边二手房两倍。坏处就是此盘开盘靠抢，不好买。这样的例子不止一个，还有南京的朗诗地产，各位也可以求证。

以上两种模式，谁优谁劣，时间可以作证。