看新山房之前，先把这几件事算清楚

最近看新山房的人不少。我自己的习惯，是先分三层看：先确认能不能买，再算持有成本，最后才看通勤和出租需求。只盯着“离 RTS 近不近”，很容易漏掉最关键的审批和费用。

先看能不能买

• 截至 2026-07-26，Johor 官方页写明：外国人、永久居民和外国公司购买住宅或商业物业时，通常最低门槛是 RM1,000,000；农业地原则上不能直接买，只能按规定申请租赁。
• 不是所有单位都适合外国买家，低价房、部分排屋、Bumiputra 配额单位、马来保留地、拍卖屋等，都要先排除。

再算持有成本

• PTG Johor 2026-04-01 起的费用表里，外国人相关审批，住宅和商业是 3% 或最低 RM30,000；工业是 4%。另外还有 RM2,000 的申请注册费。
• 如果是亲属间“爱心转名”，州政府也有单独收费，不能和普通买卖混在一起算。

别把 RTS 当成已经兑现

• 截至 2026-07-26，LTA 和新加坡内政部都仍写明，RTS Link 目标是在 2026 年底、也就是 2026 年 12 月开始服务；单程约 5 分钟，两端都有联合 CIQ。
• 这对 Bukit Chagar 一带当然是加分项，但如果你是按“马上通车、马上满租”去估，建议把时间表放保守一点。

最后才看适不适合自己

• MM2H 现在是 Platinum、Gold、Silver 和 SEZ/SFZ 四个类别；如果只是投资，不一定先办。
• 如果你是自住，就看过关时间、停车、周边生活机能；如果你是收租，就先看合规和现金流，再看故事。

我个人会先把项目名单缩到“合规、预算、出租逻辑”都过关的少数几个，再慢慢比较楼盘。看起来慢一点，后面少很多返工。