先看生意，再看预算

在新加坡看商用空间，我现在越来越觉得，预算真的不是第一步。先问的是：你的生意需要什么，客人怎么来，货怎么放，人手怎么走。

很多人一开始只盯租金，结果签下来才发现，门面不对、动线不顺、周边客群不合、装修成本一加，最后反而更贵。商用房不是“便宜就好”，而是要能撑得起你的营业模式。

我会先看这几件事

• 客流：是靠路过，还是靠回头客、预约客。
• 位置：地铁近不近，周边是不是你的目标客群。
• 面积和格局：能不能放下设备、仓储、收银和等候区。
• 限制：能不能做你的业务，需不需要额外许可。
• 总成本：租金只是其中一项，装修、押金、管理费、空调、电费都要算进去。

我的做法很简单：先用生意模型倒推空间需求，再回头看预算。预算不是起点，预算是筛选条件。先把“这间铺能不能赚钱”想清楚，再谈租不租得起，比较不容易踩坑。