从租金回报率角度看目前新加坡房产投资情况

本文原文转载于　http://www.propquest.sg/singapore-property-blog/blog/value-investment/rental-yield-calculation-sample-case-study/212　（英文），作者是　Brandon Kho　, DTZ Property Network Pte Ltd


前日和一位朋友谈到如何准确计算房地产租金回报率的话题，略有所得，就想写下一点拙见以供大家参考。对我来说，一个明智的投资者的目标是一个可观且稳定的回报率，也就是跟房地产投资信托基金平均产量（约5%-6%）相一致的回报率。当然，额外的增值是多多益善的。很多现有的计算租金回报率的方法都不太准确，我觉得需要有一个把房贷还款情况融入进去的计算方法。
简单的说，我的计算方式如下：Annual Rental Yield = (Annual Rental Income – Annual Rental Cost) / CashInvested
年终回报率=（全年租金-全年租用成本）/ 总投资的金额
以下是上述公式中各项的具体组成部分：

• Annual Rental Income 全年租金
• 12 months rental fee 12个月的房租
• Annual Rental Cost 全年租用成本
• Mortgage installment (Interest paid) 还贷的资金（利息）
• Vacant cost 空房时期的成本。
• Property tax 房产税
• Agent fee 中介费
• Management fee 物业费
• Internal property maintenance cost 内部修缮费
• Cash Invested 总投资的金额
• Down payment 首付
• BSD and ABSD 买家印花税和额外卖家印花税
• Legal Fee 法律手续费
• Mortgage installment(Capital paid) 贷款首付
  

我把房贷月供分为两部分：利息类与投资类。利息类是指每年银行对于赊欠房贷所设的利息，我把它分到租金成本里。投资类房贷是指每年分批付的所欠房款，类似分批次对该房产的投资，我把这个划分到了总投资的金额之中。如果大家收集以上数据就可以核算出年度总租金回报比率。当然，具体每年的比例会有变动，因为：1 每年还贷的投资数额会增加；2 房租收入会增加（假设房地产市场上涨趋势）；3 房间修缮费由于通货膨胀上涨。综上所述，我们可以画出租金回报率和总投资的具体发展趋势图。
范例：John，一位38岁的已婚新加坡人，目前居住在一套5房式的组屋已长达十年。他已经还清了组屋的贷款，正在考虑投资购置一栋私宅。他将心仪的投资单位告诉我，希望我能帮他具体计算一下投资回报率来辅助他做是否投资的决定。具体的单位信息：单位要价：一百三十万新币，市场类似单位月租金：$3,900。因为约翰现在没有赊欠的房贷，所以他可以贷款多达百分之80的房款。银行根据他的年龄给出了27年的还贷期限。保守估计，年利率为2.5%。根据以上信息，我帮助约翰测算了一下具体的还贷月供（利息和本金），具体如下表所示：接下来，我需要按照我上文所分类的，把资金投资部分归类如下。
第一年现金投资总额为S$388,600.00 + S$38,518.52 =　S$427,118.52。请注意我把每年现金还贷的金额算作了现金投资额的分类里。接下来，我们将核算约翰每年租房总成本，具体数额如下。
每年租房总成本为$32,970.14。我们的计算方式比较谨慎：我们预计每年将有1.5个月未租出房间，所以约翰在此间收不到租金。这将会让他损失$5850的租金（每月$3900）。其他列出的费用有可能不尽完全，如果大家认为有其他较大的支出，请及时反馈给我，我将重新编写完善这个算法。最后，我们核算每年租金总收入，我们可直接把租金费用乘以12个月数，得出年度总收入为$46,800.00所以，约翰第一年租金收入为？
现在，约翰知道了他第一年的租金产出。他仍需分析之后几年的情况来决定是否进行这笔长期投资。我我们将预测之后二十年的租金收入，同比与现金投资，租房成本和收入变化。我们做了以下假设：假设

• 租金收入每年增加2%。
• 成本-管理费，空房时期自垫租金，房产税和中介费每年增加2%。