请教狮城帮大神们关于卖HDB, 买公寓几个问题
tonald • • 3005 次浏览先介绍以下背景,
HDB 本人一个人名下, 刚卖了 HDB, resale approved, completion date 12月4号.
看到满意的公寓, 给了订金, 卖家出了 OTP, 目前本人在办银行贷款中.
银行计算贷款可以贷150万, 如果HDB买卖回款以后CPF和现金充足, 不想背太多贷款, 于是打算就贷款100万就好.
看中贷款配套是fixed rate 三年1.39%
有几个问题想请教以下狮城帮的大神么.
1. 卖HDB以后CPF回款会在什么时候. 现金的回款是什么时候?
2. 如果3天以后拿到银行贷款开始做手续,最后的25%最早会大概什么时候必须给银行?
3. 被队友批评不会算账, 因为CPF回款以后大概有50万, 队友意见是我应该贷款150万, 拿3年fixed rate 1.39%, 以后再一口气把CPF全还进去.
现在CPF 利息2.5%, 按照队友的逻辑,好像是这么回事. 可是感觉多背50万贷款, 后背凉飕飕. 请教大神这么贷款150万, 放50万在CPF里面好还是就贷款100万就好?
麻烦大神快快回复,按照银行说法,明天大概率就给我批贷款了. 估计今天我得赶紧给banker确定的方案.
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#1
你如果非要认为CPF会飞掉那就用来买房，否则就多贷款，用CPF赚利息差
开通CPF还款，以及银行package里有免费的partial repayment，任何时候要把50万CPF还给银行，就是打个电话/网上点几下的事情。 -
#2
你队友说的对
照你队友说的做
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#3
Re就相当于你用便宜的贷款利率多贷了50万，然后把这50万投到了cpf，好处是有正的利息差，无风险息差，坏处是你牺牲了流动性(cpf的限制)以及潜在投资回报的机会成本(比如本来可以把50万投到特斯拉的)。怎么选择取决于你们的现金流情况和平时投资的情况。如果你们多拿50万的贷款对于每月现金流影响不大，然后平时也不做任何其他投资，多余的现金也就是银行定存之类的，那这种方式没错，因为对流动性和机会成本的要求比较低。
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tonald 楼主#4
刚才跟队友讨论了一下讨论结果是这个不是简单的利息计算, 影响的参数 要考虑贷款和CPF 利息, 贷款总数, 每月还款数量 贷款年数, CPF 总数, 什么时候把CPF 全还进去.
感觉得写个程序, 给几个初始化参数跑一下出个曲线才知道怎么最优化.
大致初步感觉是, 贷款和CPF的数量有个比例, 然后每个月还款有多少在还本金这个是比较重要的. 要是留住CPF, 每个月本金还得很少, 时间太久最后就很亏.
总体而言感觉是欠银行的减去CPF, 越少越划算. 太大了就会亏 -
#5
在美国大量印钱的年代，贷的越多，时间越长划算主要体现在房子增值上。
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tonald 楼主#6
fixed rate不可以这么做跟banker确认过, fixed rate的配套是不可以提前还款的, 只能在每次2年到期的时候还,不然会被charge的很狠.
SORA 配套就可以任何时候还款. 不过有手续费, 然后每次还了以后还会重新计算年头和月还款数, 不能超过50% 还款.
贷款额度低的时候不能做re-pricing. -
#7
你讲的这个charge其实是可以谈的
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#8
给了多少利息才更重要吧不需要看太远，就用两年锁定期来看
贷150万年利息大概两万
50万CPF利息一万二，每年自己现金给利息8000
贷100万年利息大概一万三四，比起来多给几千块利息
本金还了多少没那么重要，反正你两年后可以重新配置，到时候利率起来的话少贷一点不就行了 -
#9
你的package不灵活我拿的repricing package 5年fix，想怎么还就怎么还。比如锁定期还清货款罚款1.5%，我可以还到只剩几百块贷款余额，然后解除贷款，只要罚个几块钱就行了。
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tonald 楼主#10
还有这种package? 哪里能拿到牙. interest rate多少?
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#11
明明有 1.1x 的 fixed....
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#12
贷款利率已经到1.39了吗？之前还有发帖拿三年fixed1.15、1.25的。而且贷款额不少啊，多问几家银行吧。
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#13
找DBS我的因为已经少过1m了，并且是repricing，在几个月前拿了5年的fixed rate 1.5%。超过1m并且是新贷款肯定能拿到更低的利息。
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tonald 楼主#14
刚看了 DBS最近贷款利息都涨了，找不到1. 1和1.25的了。
谁给介绍一个今天还是1. 25的。
另外 刚又看了下banker短信，两年的是1.38% . -
tonald 楼主#15
请问哪个银行的，我去问问看
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tonald 楼主#16
问了中介现金回款是 completion date当天会有支票给现金，给银行大概两天进账。
CPF回款是一到两周，可以催CPF能稍微快一点。
目前看来要留CPF，就尽量给现金，回款问题就不大了。
感觉banker 想使劲给我贷款，想让我再多贷一些，大概算了下，
好像cpf回款就那么多，多贷款的好像也没啥多的利息。
感觉就按照CPF保留的思路，加个 CPF额度贷款就好。 -
#17
你们想太多，或者不知道要什么利息其实是个很简单的问题，人们莫名奇妙的把它给复杂化，还发明了什么等额本金还款法之类的，认为可以沾光，真是想得美。
利息计算只有唯一一个公式；利率(I)乘以剩余贷款额(P)在时间(t)上的积分。
如果(I)不变，在一定固定的时间中，产生的利息只和P有关。欠的钱少产生的利息少，欠的钱多产生的利息多，就这么简单，不可能沾光也不会吃亏。
欠的钱多少和什么有关？还款速度呀，还的越快欠的越少，还的越慢欠的越多。
怎么还的快？把所有现金全都还给银行就是还款的最大速度。只要有partial repayment，这个就是你可以控制的。初始贷款额和贷款年限都没关系不重要。只要一partial repayment，就可以把还款速度或者总利息修正成自己想要的。
所以，一开始把余地留的大一些，贷最多的款，贷最长的年限，然后随着时间推移，时不时搞点partial repayment消化多的没处放的现金。
CPF尽量全留着，只要银行利息高过CPF，就用CPF来partial repayment。 -
tonald 楼主#18
另外想多说一句现在公寓的买卖真的很疯狂，非常非常的疯狂。
Freehold的尤其疯狂，感觉现在freehold的价钱已经是一群人不顾一切的出价了。
我买现在这间公寓的时候，中介也惊呃了一下。
本来做好跟我讨价还价几轮的。结果没想到谈的这么顺利。
后来拿到签好的OTP的时候中介告诉我说她觉得我买贵了，
说感觉贵的还挺多的。我只能悲催的说了句，没事，大不了我晚点退休吧。
心想，我这是被一群疯子吓到了。买了这个让我缓缓，打死后面好多年不要折腾房子了，太太，，，哎，算了，心在痛
另外多问一句，我开始做OTP, 房东有可能反悔？ 我真是有点怕了再去折腾一番了。 -
tonald 楼主#19
了解看了几个回复，大概是明白了，就是尽量留住cpf, 多还现金
如果cpf 有50 万，就多贷50万。然后后面尽量给现金少用cpf.
不过我也问了签的fixed rate package 不到两年结束不可以多还。
连是不是交点钱多还都没给我这个选项。
这个倒是问题不大，两年还一次也可以。 -
#20
去问外资银行，Citi HSBC StanChart 中银 等等。我之前在DBS UOB都拿过，没什么商量余地，因为很多人都喜欢在本地三大银行贷款。现在拿的HSBC, 当时赶上去年疫情sibor降了，赶紧换过去的。
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#21
我对用50万投资特斯拉感兴趣如果我有，我就这么干.