纽西兰，澳大利亚以及新加坡房市的胡乱分析

周末有空，就来看看自己的业余爱好，结合数据，马后炮地分析下房产走势。一概胡言，绝不负责。

纽西兰篇

先放结论 ：纽的房价跟利息，政策，经济 高度正相关。现在接下来的几年，不适合投资。

再上分析。

新西兰房贷利息这3个月里从2.5%蹦到4%，完全相信2023年会上5如果单看这4年利息，看起来5％很高。

但是拉长点，看50年，5％是地板利息。

再看50年的房价变化 (data from https://www.greaterauckland.org.nz/2016/07/11/remember-the-last-time-house-prices-crashed-40/)

上图只到2015年，2015年到现在的纽村全国房价看下图。

不负责任的分析：

1972 - 1974 房价涨 60%因为移民的涌入跟房屋供应不足（看着眼熟，跟现在很像吧），以至于出现 利息房价都走高的现象，我称之为泡泡期。

1974 - 1981,房价跌 40%，石油危机，政府放松房屋建设管制允许多盖房，利息走高，房价走低 。所以10年之后，1981年的房产比1971年房产价格还要低。因为1971年1000元的房产，1974年值1600，1980年值960。

1982-1993，高息，房价平稳期。

1994-1997， 高息，房价上涨，利息房价都走高的泡泡期。97年亚洲金融，泡泡破灭，房价下降。

1998-2002， 相对低息，本来要上涨，但是2000年互联网破灭， 房价下降，02年底恢复。

2003-2005，相对低息，房价上涨。

2005-2008，利息房价都走高的泡泡期。08年金融危机，泡泡破灭，房价1年下降15％。

2009-2011, 低息，房价平稳, 金融危机后 恢复期。

2012-2021，历史低息，没被covid19影响，9年大牛市，涨幅123%。尤其后面2年，打破历史的低息，叠加政府刺激放贷，房屋供应不足，房价光在这2年就涨了 60%。重现了50年之前1972-1974年间的神奇涨幅。

2021年一整年， 政府开始连续放大招，先是10年以内卖掉交39%利得税（capital gain tax），房贷利息不可地税，自住房一间房间都不能出租，再加上历史重演般的 放松房屋建设管制允许多盖房，利息走高，贷款收紧。所以接下来即使出现1974年后那样的跌幅也不奇怪。

2022之后3年，房价高位徘徊 ，不跌就不错了。 以目前的租售比以及政府的政策，投资完全是没有利润还要贴钱的，并且还冒着房价下降的高风险。所以房屋贷款里，投资者的比例已经从22%下降到6%，完全是一个冲击波的图形。

并且接下来房屋贷款利息会至少达到6%这个2008年全球金融危机之后的历史低位，而不是3个月之前的2%。

　但是政府开始放移民了，所以大概率不会大跌，需要引进的移民能吸收多余的,正在以即将要,大批量建设的房产。

澳大利亚篇

先放结论 ：澳的房价跟利息，政策，经济 高度正相关。现在接下来的几年，很适合投资。

再上分析。

先看利息。跟纽一样，5％是地板利息。

再看房价变化：

上图从1960年到2015年，2015年到现在的全国房价看下图。

不负责任的分析：

1975-1995：这20年间，利息稳定在高端（10%以上），房价基本稳定，政策影响大，1987放松房贷，造成房价涨2年的小波动，之后持平。

1995-2005，10年相对低息期（7%左右），10年牛市涨幅66%。

2006-2008， 利息房价都走高的泡泡期，08年金融危机爆发。

历史一再跟我们说：如果利息跟房价都走高，又不是中国改革开放时期，那就不要进场，甚至考虑退场吧。

2009-2013，原本是应该平稳的恢复期，但是因为政策的刺激（08年10月政府帮首次置业者买房，10年1月停止帮助）利息房价都走了一个上升下降的小山包行。

2014-2017， 低息期，连续4年牛市，涨幅33%。

2019-2020， COVID19加林火烧了一年，房价19下降，回到2016年价格，20小幅反弹。所以2016到2019又是一个上升下降的小山包行，涨了个寂寞。

2021-往后3年， 持续的历史超低息，政府鼓励买房，人们刚从最长的封锁期走出来，都会想要更好的住宅，未来5年引进200万移民，综合起来，怎么看都会是大牛市。房市接下来3年会很火热。

历史超低利息会持续到2024年吗？目前政府的态度：是！The Reserve Bank governor has not ruled out an interest rate rise before 2024, saying it is "dependent on the data not the date", but believes Australia will lag other developed nations in moving away from record low borrowing costs.　

2021年10月政府推出帮首次置业者买房（即使以前买过房，现在没有房，也算首次置业者），自己付5%，政府付其余首付，最多付25%（以后可以买回政府的分额或者卖房时将相应比例归还政府），并且非常慷慨地覆盖80%以上的人。土澳 80%的人年收入低过 136K，平均家庭年收入 $116,584, 而这个帮买房计划要求家庭年入200K以下，即使单身收入，也只要求低于125K, 这甚至高于家庭平均。

新加坡篇

先放结论 ：新的房价跟利息，政策，经济 高度正相关。现在接下来的几年，适合有钱人放钱在房产,但是不会鸡犬升天的大涨。

再上分析。

先看利息。跟纽一样，新加坡现在也是地板利息，低过1%的历史低息。

再看房价

不负责任的分析：

1980-1997：经济腾飞， 房价上涨，尤其90-97年的相对低息时期，房价涨了接近200%。

1998-2008：97亚洲经济危机，08全球经济危机，两个破灭大泡泡之间的休整期。

2009-2014： 历史低息，房价上升，涨幅50%。

2015-2020：缓慢上升的利息被covid19打断，重回历史低息。政府一再出政策压制房价上涨。房价小幅下降，之后再慢慢涨回。算是休整期。

2021-往后3年： 持续的历史超低息，但是政府打压买房，贷款难。所以整体不会爆涨，更不会跌，现在买2套的是真正手上钱多（首付55%+15%税=70%房屋全款）。这样的人不会低价卖房。局部来看，就是学区房会涨，enbloc的会涨，因为同学们可以卖一换一提升住宅，满足自己的需求，学区房首当其冲。其余的就跟着经济发展健康的慢涨。

至于新盘定价奇高这种事算是坡坡地方特色。土澳，纽村，要盖的新房跟建成在卖的价格一致，还都是木头房子，可能因为地契是永久的。不一样的地方不一样的想法。没有对错。

花了一个休息日查数据，做分析，胡言一番，如有不对之处，还请轻拍。