FH和99迷思，他们的公平价差应该是多少？
JohnReese • • 3247 次浏览经常看到那个FH和99对比曲线图，在第一年的时候价格是一样的，后面才跌价
那么如果有两个紧挨在一起的FH和99开卖， FH是小盘99是正常大小200-300 units，TOP同一年，他们的psf价格难道应该相同吗？还是FH应该比99买的贵呢？
如果有一个新FH，一个老99，TOP相差5年，是否应该按照那个曲线图，老99真实公平价格价格应当是新FH的（100-17.5%）=82.5%？还是相比要更加低？
此处不考虑地段新旧等等，其他条件都完全相同的情况下
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#1
大众买家就不要再纠结FH和99公平价差不是大众买家能得到的，
纠结只能得到寂寞 -
JohnReese 楼主#2
讨论一下嘛，主要是想根据FH价格锚定99公平价值不想被割韭菜lol
正好想买的房子周围都有FH可共比较。如果知道了公平价差，高过一点也就认了，高太多不就是亏 -
#3
房子作为资产定价本来就不透明的。。
99年到了一定年限，也会有被拆迁的因素而使价格反弹。
新加坡还是挺注意市容市貌的，政府也鼓励开发商通过市场拆旧盖新。
大多数人买个房子也就是住个10-20十年。 除非是买个地自己建房子，公寓的话感觉FH 99 差别不大吧。 -
JohnReese 楼主#4
但是比如说一个FH开盘卖1800，一个5年前TOP的99二手卖1485 (根据FH 99曲线表格，5年之后价格低-17.5%)
和一个FH开盘卖1800，一个5年前TOP的99二手卖1600
是否可以说明1600买家是被割了韭菜呢？
同理，一个FH开盘卖1800，隔壁99开盘卖1800 （根据FH 99 曲线表格，刚开盘无价差）
和一个FH开盘卖1800，隔壁99开盘卖1600
哪个才是公平价格呢 -
#5
这个我不是才发的几千字专题嘛假设差值表是正确的。（那是1948年的）
两个同时开盘相邻99/FH公寓也不可能差价4%。
这里有个发展商的卖家心态。
既卖家知道我的产品在10年以后会和99差值10-20%，
那么他是否会按4%现价出售？
肯定会把差值预设进售价的嘛。
所以理论上这个差值在前面那几年应该是一样的，
不会出现初始小差值。 -
#6
正好前一阵子看到这篇文章，供参考https://ggg.sg/article/6073
https://ggg.sg/article/6111
我只是搬运工，如有不妥，请海涵。 -
#7
我是门外汉我觉得房子的交易一般都不够频繁，所以你拿相邻的两个房产比较，一般没有足够的数据点用来做出科学比较。
再加上具体到每个房产，楼层，朝向，装修，甚至门牌号风水。。 太多因素了。
很难作完全对等的比较。 比较科学的市场调研参考，各大中介机构应该有分析。 -
JohnReese 楼主#8
哪里可以拜读您的专题呢！没有在狮城帮上看到
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JohnReese 楼主#9
太感谢了，这就是我想要知道的，解决了我的一个问题，就是开盘价的价差
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JohnReese 楼主#10
一个问题解决了，但是Bala Table只比较了相同房龄的FH和99还没有比较不同房龄FH和99价格下跌的区别
（也就是我的第一个问题——如果一个5年前TOP的99和现在开盘的FH，这个5年的价差又会是多少呢。假设房价都随着市场变化，z只考虑价格差，因为FH并不因为年限而跌价，是否说明5年房龄的FH和刚开盘的FH价格一样，所以可以直接按照5年房龄99和5年房龄FH的价差在表上寻找，也就是相差4.6%？） -
#11
嚓，这个抓我公众号文章都不问一下
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#12
一激动，回错楼了
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#13
搜 金星goldenstar公众号名
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#14
拜读了长篇论述，专业术业有专攻，不得不服
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#15
实际售价由市场决定市场价就是公平值，所有商品的价值都由买家出价为基准，和商品内在的价值或者成本无关。
排除各项理论，完全观察市场，比较直接的定价原则包括
全新的时候99大概比FH便宜20%。房龄小的时候99比fh折价少，越往后折价最多。因为后面加速贬值，愿意接手的人就少了，再往后还有银行房贷的问题(FH不存在房贷的问题)。20年是一个主要门坎，买20+年的99房子有找人接盘难的问题。
10年也是一个重要门槛，很多炒房的人喜欢买新房，在5-10年房龄的时候出手。
FH也贬值，它只是地皮不贬值，房子作为可以使用的商品还是贬值。
99如果地段很好，容易租，或者其他各种原因有特殊优势（比如周围环境），可以极大弥补贬值的问题，但如果同样的条件的FH价格会更猛。
另外，房龄大的房子价格相对低，别以为自己捡到宝。除非你对居住体验要求很低，否则不推荐25年(或者20年)以上的房子。身体再好的人也会衰老。那居住体验大概率赶不上新的HDB，买了出租困难，租金也低。
这里还有一类非大众类的房子，主要是中小型公寓，开盘即巅峰，主要针对小部分买家。若使用寿命40年，期间价格波动都很小，后期由enbloc预期支撑价格。
最后，新加坡的历史不够长，99的房子最后没有开发商来拆的话，带来的心理恐慌是比较恐怖的，目前还只有shophouse被收回的先例，但shophouse相对民用住宅便宜，租期也短，不好借鉴。看看老HDB的价格 (toa payoh, marine parade)，如果这里面已经包含有隐性的政府拆迁支撑的话，太老的房子贬值速度会相当惊人。
最后，这些分析没太大意义，普通人想赢市场那只能靠运气。 -
#16
楼主应该把图贴上楼主说的几点我都没有在bala's curve上看到过
根据Bala's curve
1. 在最开始，99lh是同条件的freehold的96%
2. 5年之后，99lh大概是同条件的freehold的95.4%
说到底，Bala's curve是可以通过3.5%折现率大致拟合回来的，怎么着也不会得到楼主的结果