议论纷纷的DBS报告，个人赞同新加坡新私宅价格的确已经超越一般买家的负担能力

现在不是刚需好好买Reits和蓝筹股，
就好了。
真的实在，
也确实如此。

所以加薪潮也许很快就会来了，等房价退潮太难了前天早报一篇文章说95%的教师对职业不满，我看快加薪了。

LTV是啥？求科普
为啥还要折腾首套房的…

亿老师荡漾了加毛线的工资…不扣工资就不错了

贷款与估值比率（loan-to-value ratio，简称LTV）2020年1月新加坡政府曾经有阵子放风出来，准备让房地产市场降温。

这么高质量的帖子，讨论却这么少，顶一下

是不是可以下手office reits了既然都快熬出来了

插个眼先看看大家怎么说。

无论什么原因都不希望新加坡的房子面积继续缩水下去2012之后新建的Condo卧室的面积小的惊人。尽HDB也变小了，但是新Condo缩水的更厉害。很难不想到香港的境况。这么下去居住还有什么幸福可言。新加坡没有腹地，不像其它国家可以换个小城市或者住到郊区。个人觉得3bedroom面积小于1000sf，4bedroom小于1200sf都非常的不人道。卧室再小也应该要能放下一张Queen size的床加一张学习桌。

20年屋龄的房子什么时候可以涨价点啊？

30-35% 和新房的差价也太大了。有些地方50% 都有。
按照直线贬值不是应该 20%么？ 按照bala table 纯地价 不是应该更少差价？

这确实没办法有一说一，容积率高了，尺价涨了。 他不做小点还真买不起了。

个人不爽的是阳台 ac lodge这种反而都做的很大。 这点很奇葩确实。

没有新冠的话未来城市会不会是， 家居面积都很小，放得下床就可以了，所以人们除了睡觉都不回家。
一切其他生活饮食娱乐在居民俱乐部。 居民俱乐部很高大上，各种餐厅 影院 游乐场 运动场啥的。

记得研究称，保持社交和很多邻居常八卦聊天，可以长寿和让生活质量变好。
年轻人还更容易找到对象。孩子们也更容易群玩。

我理解但是不认同无论什么原因房子面积都不应该这么缩水下去。表面上都是经济帐，到最后却一定会有巨大的社会代价。我自己感觉在逼仄的空间里生活无论大人还有小孩都会有不好的心理上的影响。

嗯，可以看看香港现在的样子。但新加坡是不希望成为香港的，
住房条件是新加坡引以为豪之一。

每个人都需要有足够的个人空间，不管是心理上还是物理上的并不觉得社区才是人个和家庭的归宿。是共生共荣的关系。打个比方，香港就是把社区建设的再好也不会有人觉得住在“劏房”有丁点的幸福感

香港确实是密集恐惧我想象得是走出屋子就是自然，就是社区。 可能想多了。
人均居住加活动得空间并不减少。就是家里睡觉地方变小，室外活动和社交地方变大。

其实现在得屋子大，然后尊重隐私私人电梯啥得，和人类是群居社会动物的属性，可能是反向得。
未来人如果都窝在自己家里上 狮城帮 聊天，也是蛮悲哀的。

这点我有点羡慕楼下印度小孩群，即使在新冠期间，也是每天从6点玩到8点，非常锻炼孩子的社交，协作，领导能力。

我记得ura之前出过一个条例是说condo的average unit size得超过85平方。 希望能起点作用吧。

指望面积涨上去可能性不大，psf已经这么高了。

新冠以来大房子比较受欢迎，尺价涨得快，是不是也说明 其实普通人只是在被关在家里得时候，才想到要家里空间大一点。
其实如果上班上学得话，回家真得也就是睡觉了。

不过确实总价太贵得话，也买不下来。
地价一直涨，未来不知道是不是往超级摩天楼和地下发展，这样可以容积率高，每个屋子建大点。。。
不过关键可能看人口政策吧。本国人口是负增长得，就看外来人口移民政策了。

Re新加坡不会变成香港那样，因为有hdb制度, 所以大部分普通百姓住hdb4房5房很的舒服，他们的收入也不会想换condo。就是中间夹心层的纠结，觉得赚的还行，住hdb不够爽，想换condo,但手头又有限，买不了大平层，这样选择起来就会比较憋屈。但这是小部分人的纠结。和香港全民焦虑不是一个性质。

新冠之前记得有一家开发商好像就是这种概念，还推出了共享厨房、用餐处的设计，也不知道这个楼盘现在怎么样了

政府已经规定了，除中央区户均面积70平米，七个规划区户均100平米阳台和空调台面积减小。

Parc Clematis,卖的很好啊来自 / 联合早报
文 / 韩宝镇发布 / 2019年1月17日 3:30 AM
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本地将迎来首个标榜“共同生活空间”（co-living space）概念的私宅项目，私宅住户将共享厨房、用餐处和洗衣间等设施。

位于金文泰的新项目Parc Clematis预计今年第三季开盘。项目发展商新海逸集团（SingHaiyi）副首席执行长兼财务总监沈梓华接受《联合早报》访问时，介绍项目的设计构想。

这也就是欺负local不做饭这下去有点国内上世纪的筒子楼的感觉了。。

因为阳台ac ledge 不算入规定的使用面积这两个建大点，让psf看起没那么高而已。文字游戏

哈哈，就是就是，这样还不是成了筒子楼我觉得可以轻厨房，
做中岛，电磁炉，小煮设置，
但空间要有吧，
不是每个人都是社交达人，
想和人一起分享。
作为家庭，还是需要具备家居生活的所有功能。

邓老板除了 LTV ,还有其他可能得对房市得打压么？
会有效果么？ DBS 得这种报告，有可能是政府授意写得么？

物价涨工资必然加否则下届大选。。。。

ABSD其实也不是问题18%几个月就长出来了，不过LTV是问题

至少没有共享卫生间我小时候卫生间也是公共的

办公楼最近火的很，有实力的富裕人士都是直接大手笔出手grade A office。reits我从不碰。

2019年1月17号开始URA针对新公寓的面积做了几个改变：
1） 每个项目的平均面积至少要85平米，之前是70平米
2）9个地点平均面积的要求更高，至少要100平米， - Marine Parade, Joo Chiat-Mountbatten, Balestier, Telok Kurau-Jalan Eunos, Stevens-Chancery, Pasir Panjang, Kovan-How Sun, Shelford and Loyang.
3）Balcony bonus gfa scheme里政府减少免费送的面积，从10%减少到7%。

这三个改变一来，你就发现之前很多项目一卧室两卧室曾经占据50-60%的比例，而现在发展商项目里小户型的比例大减，比例最高的是两卧室以及三卧室单位。 未来想要找一房单位不容易，会被先抢完的。

今年年头的时候，政府刚刚放风，第一件事就是先通知之前OTP REISSUE的客户，马上做好准备，后来发现虚惊一场。

那个时候个人认为接下来可能的宣布采取的措施包括以下几种：
1）stamp duty：对150万以上的交易加1%
2）公民第二套的ABSD 可能再升，其他不太可能会改变
3）LTV 可能进一步减少到70%，增强买家的持有能力
4) TDSR 可能会再次改变，贷款利率bench mark 3.5%升高到4.5%，减少银行的贷款风险。
5）出租房产的property tax 升高
6）发展商的QC rule 或者ABSD政策会再收紧，变相控制买地价格，防止地价飙涨。
7）大规模增加EC供应，把市场price index 数字拉低
甚至报道中有分析师指出，还有这两种额外考量-
8）capiatal gain tax 资本利得税

9) 私宅房产交易消费税 7%

有兴趣了解详细的可以自己点击阅读一下：
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMTk0ODE2Mw==&mid=2247484979&idx=1&sn=36f17203b9882197cce86af6297057f4&chksm=f96aa2dfce1d2bc99455e8e6b635245da532f3dbc68647d2f8392291292362907a608d575cdf&token=1396020367&lang=zh_CN#rd

赞！看来手段很多。希望不要误伤有刚需的zhongchan

预期本来就有问题坡本来规划的是，80％住组屋，所以理论上来说，市场只需要保证收入前20％的人群是否能负担公寓以上的房产。

本来国家分配给私宅的土地量就是按20％的计划来的，前提是户型还和过去一样大小，这样所谓的一般人群是根本没有能力入场的。但是市场被开放商炒热了，方法是把房子盖小，好多盖出很多单位，使得私有单位的个数远多于国家的计划。更多的人觉得自己有能力负担私宅，很多家庭收入过了平均值的都开始把入手公寓纳入考量了。市场突然就变大了。

反驳一下楼主和DBS的报告1.本地私宅是80分位年收入的八倍多，相当健康。这群人的收入增加较快，所以私宅价格增加的快正常。
2.本地平均收入则不用看，因为私宅来就不是给普通民众的。政府管好组屋就行了。
3.政府已经有很多私宅的限制，聪明的政府学会了放风吓一吓地产商，让市场自我调节。
4.楼主似乎被前几次调控吓破了胆，这几年的论调一直是悲观的。
5.楼主经纪生意做的不错，眼光却不怎么样。没记错的话楼主还去开餐馆，结果悲剧了。多元化发展不一定行。

当然，在通货膨胀的大背景下DBS的论调就更显苍白1.政府支持小贩中心食物涨价
2.电费狂涨
3.各种大宗商品狂涨
4.海运费狂涨
5.拥车证狂涨。某DB5银行发表报告，拥车证超过普通国人一年平均收入，十年未见，怎么可以持续？某车行经纪强烈要求政府介入，买车LTV不能超过50%, 买车消费税20%, 买第二辆车AB5D30%等等。

我来反驳下反驳楼主得。纯粹为了娱乐哈。
1. 没有数据显示top 20% 固定收入会增长快，但是top 20%资产多元化，近两年资产增值应该是超过工资涨幅的。 目前房价也收入比率健康，不代表涨幅的趋势健康。一旦形成泡沫，就很难消除。所以看到趋势不对，就警示是正确做法。
2. DBS (可能是政府授意）强调收入中位数增幅小于私宅，是照顾中产。中产如果觉得提升到私宅无望了。 说明贫富悬殊加剧。民怨就积累了。 所以DBS这个报告有积极的社会意义无疑。
3. 论调悲观的地产经纪 属于少有的 良心经纪。 一味鼓励大家买买买，说政府不可能调控的，不见得更值得信任吧？
4. 有创业精神很好啊。这都要批评眼光不好的话，那创业的 90% 你都可以讲眼光不好了。。。 而且创业餐馆眼光 和 地产专业眼光，有半毛钱关系么？

这么好的贴子和讨论，马克一下干货多多

目前工薪阶层买公寓的顶线大约是300多万地产税的设置也是大约300万以上进入6%的区间

【房】议论纷纷的DBS报告，个人赞同新加坡新私宅价格的确已经超越一般买家的负担能力最近看到热门话题是议论纷纷的DBS报告，其中个人赞同的观点是新加坡新私宅价格的确已经超越一般买家的负担能力，现如今OCR门槛价格psf1400，RCR 门槛价格psf1800都是新常态。反而二手私宅价格虽然也是上涨但还可以继续负担得起，尤其是屋龄在20年左右的，价格比2021年Q4的新私宅价格便宜30-35%。大批组屋提升者将会把目标集中在这个屋龄段的二手私宅，这将会是一个新购买趋势，对现有有意要脱手的业主来说，是个好机会。
对有实际需要的买家来说，这几年房价还会稳中有升，要从自己口袋里多掏些钱出来，这笔横财要么被发展商，要么被旧业主赚走。价高量低是新加坡房地产接下来这几年的主要表现，或者可以简单地称之为供不应求，未来2-3年内的市场大概率是属于卖方市场，买家议价能力不强。中间新加坡政府甚至有可能会采取新一轮降温措施，针对首套房的LTV，如果出现这种情况，为了脱手，急需卖房的业主们可能会降低一点期望值，从而快速吸引到合适的买家。这种急售的情况不会常见，影响不了大局。大部分卖家都会抱着守株待兔的心态等待。
对投资客来说，那些聪明的已经提早做好decoupling的首套房的买家还是会有不错的投资回报，DBS 报告里的大数据也是体现了这点。但是准备要交ABSD（额外印花税）的非首套房买家要特别小心，ABSD吃掉了未来大部分收益。加上未来2-3年后贷款利率升高，还有增加的房产税，物业管理费，在不考虑租金上涨的情况下，公寓单位的租金回报率可能会进一步拉低。这部分买家想要投资就像DBS建议的那样，去股票/REITS市场闯荡吧，房产投资已经不适合你了。
99/1,decoupling, trust,现有组屋/现有公寓怎么处理？这些都是目前新加坡房产投资者需要综合考虑的.　






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自住应该不会调吧不然打击面太广，会有民怨。
政府现在强调的是富人税。 因为已经计划调高消费税的，这个是GST是对穷人和中产影响大的税。再加自住房产税不合理。。。

调高出租房产税就可以了。。。

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说的很对政策决定真是蛮难。要有针对性，又不能误伤。

不过话说 中产中产，到底是多少八仙？ 资产台阶 30% 到70% 算中产？ 还是收入台阶算？

是的。特别惊讶拿别人创业失败出来说事儿， 所以忍不住写个帖子驳斥了他一下。。。

确实，我一般看不到楼主作为中介的立场，一直当他是普通友好ID

这样子本质上不还是把普通人的利润转移给政府么我认为政府真的想解决房价问题应该做的是开源，而不是节流。

有本事做到下面这些。
1. 取消预购组屋，回到以前先建好组屋再给大众选。不要担心很多屋子没人要。实际情况是远远不够住。同时HDB联合装修商给买家提供多种专修配套。
2. 公寓的MOP改回4年，同时从TOP时才开始算。这样，投资房地产时间成本直线上升，而且不打击需要自主的。
3. 阳台和空调槽的面积改为免费赠送，并且不允许算在销售面积内。变相压制发展商标地出价。
4. 第一套屋子的TDSR改为50%。第二套直接变成20% 的TDSR。
5. 外国买家第一天ABSD改为25%。MOP改为十年。
6. 调整新建组屋面积,以及居住质量。3Room 75 SQM, 4ROOM 100 SQM， 5 ROOM 120 SQM，3 Gen 130 SQM，防空壕修建在走廊。并且附送10 SQM阳台。玻璃改为全尺寸落地窗。这样会极大的降低本地人对于住公寓的需求。
7. 实行HDB trade in计划，补差价，小屋换大屋。这样可以避免新婚夫妇几年后生育两三个小孩之后发现屋子买小了。被逼换屋。同时帮助年轻夫妻更多的生育小孩。同时可以减少市场上sell 1 buy 2 的操作。进一步降低公寓需求。
8. 转售组屋的利润设置15%上限，超过部分的50%回馈给HDB，用以补贴以后新建的屋子。同时进一步降低公寓需求。真正的房住不炒。
9. HDB 根据不同的房型 MOP期限也不一样。3房5年，4房6年，5房以上7年。进一步降低换房频率。
10. 房屋交易的经纪人费用锁定一个百分比。所有的楼盘和转售都才用统一比例的佣金。并且不可以私自调整。