本地真需要那么多房屋经纪吗？每一万人当中26医生vs60经纪
shaokunlun • • 711 次浏览来自 / 联合早报
当四大房屋经纪公司的市场地位不断攀高，有可能左右房价、项目推出市场的进度，甚至佣金的额度。与此同时，和经纪有关的市场陋习也可能变本加厉，包括和买家分享佣金、鼓动市场情绪等。
不久前，有读者的公寓单位出现了一些瑕疵，因为还在保修期内，于是上网搜索发展商官网以找出联络方式，好让他们派人上门检查及维修。
令这名读者纳闷的是，找了老半天就是找不到这个发展商的官网，只能搜索到一些房屋经纪自费为这个项目所设立的非官方宣传网站，而这些网站毫无设计质感可言，文案信息也欠缺可信度。
即使读者寻求公寓管委会的帮忙，也始终联系不上发展商。最终唯有托之前负责公寓销售的房屋经纪穿针引线，才辗转联络上。
这件事说明，当今房屋经纪几乎是万能的，也揭露了有些发展商对经纪的依赖，比想象中还严重。
在好奇心驱使下，我上网查了一下，发现这个发展商确实从未为公司设立网站。难以置信的是，如今卖面卖鸡饭的小摊贩都设立网站和社交媒体账号与客户互动，堂堂一家公司，连个公司网站都没有，却能出售以百万元起跳的公寓单位。业界朋友说，这家公司的幕后老板非泛泛之辈，在名流界颇吃得开，近年开发的项目不下10个，有些还位于市中心，销售情况不错。
据了解，没设官网的发展商不只有这一家，它们看来对公司品牌的经营管理、广告宣传、市场通讯等方面毫不注重，更没想过要设立网站和客户交流，似乎只志在今朝有钱今朝赚。
发展商以高佣金 让经纪提供一条龙服务
有些发展商甚至在项目开盘时也不买广告做宣传，只向房屋经纪撒钱，利用高佣金来推动经纪为项目搞自媒体宣传、做行销、打理销售厅、负责一切售后服务等，一般发展商该做的，他们也都代办了。
同相熟的发展商谈起这种一条龙服务的现象时，他并不否认同行中不乏愿意以高佣金来加速推动销售的，问题是近来经纪的佣金有越来越高的趋势，而且也不受规范，市场难免出现恶性竞争，不愿给高佣金的就无法吸引经纪来积极推销。
由于市场竞争日益剧烈，本地的房屋经纪公司在近年来不断进行整合和激烈挖角，导致四大经纪公司博纳产业（PropNex Realty）、ERA产业、橙易和戴玉祥（OrangeTee & Tie），以及合登亚洲（Huttons Asia）的队伍越长越强大，而其他较小的经纪公司就相对地日渐变弱，最终丧失竞争能力。
根据房地产代理理事会（CEA）最新统计数据，本地共有3万零399名注册的房屋经纪。换句话说，每1万人口当中，就有大约60名房屋经纪。相对于每1万人口当中，却只有26人是医生。本地真需要那么多房屋经纪吗？
只要有新私宅项目推出，都不外由上述四大经纪公司取得销售权，寡头垄断的状态已开始出现，对买家利益和市场公平竞争或许有一定的影响。
四大经纪公司加起来，已经占过半的全国经纪总数，因此有足够的能力向发展商争取所要的佣金水平。
现在，一般新推出的私宅项目佣金平均已达3%，接近额外买方印花税（ABSD）期限的项目以及那些条件较不理想的单位，佣金可能高达7%至8%。相对来说，同一个项目的主建筑承包商都未必取得如此高的利润率，即使有，建筑承包的风险也远远超越房屋经纪所承担的。
有发展商向我吐苦水，说如今高佣金成本已削弱了发展商的利润率。一般发展商的理想税前利润率大概是15%至20%，但近年已不太可能，很多都处于10%至15%，有些甚至不到10%。以目前的情况来看，发展商的净利率为5%至10%。若经纪佣金持续趋高，导致发展商成本提高，本地房地产市场恐怕会出现恶性循环现象，结果房价持续居高不下。
尽管如此，规模再大的发展商也不想得罪这四大经纪公司，毕竟还得靠它们来拼销售业绩。据业界朋友透露，有些发展商为了要经纪取得更好的销售，不惜赠送价值数万元的名牌用品，甚至发出数百万元的花红奖励他们。
市场“四大”可能变“三大”
如今的房屋经纪，已不再是单纯协调房屋买卖那么简单，他们很多身兼推销房屋的网红、社交媒体营销人员、财富管理专家等，利用在不同领域的人气人脉，网罗买家。
本地楼市在疫情下继续红火，今年第三季私宅价格仍继续攀高，有分析师认为全年价格至少会增长5％至7％。疫苗接种范围不断扩大，全球经济复苏预期提升，边境逐步开放，各界普遍看好市场未来走势，楼市估计一路火热，房屋经纪继续称王。
当四大房屋经纪公司的市场地位不断攀高，有可能左右房价、项目推出市场的进度，甚至佣金的额度。与此同时，和经纪有关的市场陋习也可能变本加厉，包括和买家分享佣金、鼓动市场情绪等。
最近，经纪界再掀跳槽风，市场传出将有新一轮的大风吹，四大经纪公司的排名可能会大洗牌。橙易和戴玉祥一批强大经纪队伍的四大管理层要员已过档合登亚洲，他们旗下的1800名经纪已经被其他三大经纪公司激烈挖角。
在不久将来，四大可能整合为“三大”。这么一来，经纪可能成为一只可操纵市场的无形的手，势力不容小觑。房地产市场的三大主角：发展商、买家和经纪，谁才是赢家？已不用多言。
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#1
入行门槛不同吧。如果医生也类似会计和中间，估计也会很多
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#2
入行门槛，嘿嘿，互联网码工肯定比这个高。
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#3
其实HDB就做得不错没有中介也能交易
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#4
本地确实需要很多码工码农。因为人种民族性风格差异，因为实体技术环境土壤不行，因为本地还需要争在所谓的创新排名中的靠前名次。
所以需要很多，是正常的。 -
#5
很多房产中介是兼职，本行不行才来找条出路，否则谁愿意受那么多气呢楼主没必要标题党来煽动情绪
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shaokunlun 楼主#6
你去早报投诉啊标题也是早报原话。
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#7
楼一下子从榜鹅歪到了大士
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#8
某人帖子被删了，哈哈
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#9
作者这个问题显示出和精英层的差距市场是是3万个中介好还是3千个中介好？
年均成交总量大概也是3万多套，目前大概中介年均成交一人一套房。
如果3千个中介立马就变稀缺了，年均一人十套房。
那对注册中介真是太好了，不止提高收入，估计卖房能像美日6%。
政府之所以维持庞大服务业队伍，
一个是缓解就业，
一个是增加竞争，以维持高品质和低价格
同样，你把医生队伍加大，病人并不会增加
医生都没事干，竞争加剧，价格也就降下来。
好处是人民医疗费用降低，坏处是医生流失和素质降低。 -
#10
题目太大了不好回答。
但是，据观察，本坛中介很可能是洗牌后的中坚力量。
呵呵。 -
#11
早报标题是“谁是楼市大赢家”我觉得对所有职业都要尊重，80%中介都是不怎么积极的，充分竞争行业也不容易
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#12
还有保险中介呢，留学中介，劳务中介，这些群体估计也不少人。
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#13
各种中介，对于解决就业，还是很有好处滴。毕竟也是穿西装滴嘛。
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shaokunlun 楼主#14
这其实把问题扫到地毯下面掩盖起来了社论：正视结构性失业问题20191030
从国家的角度而言，国人的技能跟不上职场的新需求，将拖缓经济转型的步伐。另一方面，被裁退的员工从事技能需求较低的工作，也是人力资源的浪费。零工经济兴起，不少人转行当***私召车司机、房屋经纪或保险经纪***。虽然他们在劳动市场的统计上被归入就业人口，但从收入而言，他们之中有些是处于半失业状态。我们有必要提防结构性失业问题蜕化为隐蔽性的失业问题。
https://www.zaobao.com.sg/zopinions/editorial/story20191030-1001126 -
#15
嘿嘿，吃苦的工作可是不行的。吃苦，不止是包括体力上的。
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shaokunlun 楼主#16
房产经纪是大赢家呀发展商都诉苦了。。。问题是这么多房产中介对经济有好处吗？提高门槛砍掉一半跟医生数量一样也沒问题吧！剩下的培训一下加医疗，幼教甚至餐饮行业会让整体经济更健康。
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#17
医生队伍完全可以逐步扩大并不会导致流失或者素质降低。绝大多数医生就是做个按部就班的工作，其实不需要最优秀的学生去做这一行。
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#18
最优秀的该做哪一行呢？
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#19
是的，这也是为什么政府之前重拳没有落下的原因毕竟疫情造成严重的结构性失业
结构性失业再就业一直是个难题，所以只能隐藏在不充分就业群体里，
结构性失业人口自然会流入这些就业缓冲区-自雇行业，司机 中介 小贩 快递等等
重拳造成自雇行业萧条会重新挤压这些行业人口形成社会问题
政府看的是行业总群体，不是几个头部。
所以政府做的是加大劳动队伍，增加中介内部竞争，这对消费者和发展商都有好处。
作者显然没有意会政府意图。 -
#20
这个偷换概念吧标题是说中介过多，而内容是中介公司形成垄断的危害。中介公司垄断和中介过多，一分钱关系都没有。就像说程序员过多造成BAT垄断，什么逻辑？目前的问题是中介公司形成垄断，看看股票吧，房地产热下，中介公司的股票暴涨，而地产公司涨了多少？
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#21
楼上也提到程序员了，哈哈。
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shaokunlun 楼主#22
是你的理解能力有问题吧作者其实暗示说中介公司和中介都是浪费社会资源。。。特别是卖新盘上面。如果说大部分二手盘还需要中介的话，一手盘基本上不需要。你见过建屋局新组屋申请需要中介的吗？一个系统去申请然后抽签就完成了。
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#23
忍不住再说一句，也许我的表达能力也有问题同意浪费社会资源的表述，可是问题的根源是什么，不是垄断么？解决的方法不是减少公司垄断么？难道是提高中介入职门槛，大幅降低中介数量？我还是认为中介数量多不是问题，市场可以调节。只要有垄断，谈论中介数量没有意义。
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#24
新房方面，还是忍不住多说几句中介为什么是大多数房地产开发商的选择，而bto不用中介，因为前者是市场行为，后者是公共服务（这个也许不准确）。即便政府下令，中介不可以参与新房市场，那么地产商就要建立自己的销售和市场队伍，这个也许更浪费市场资源。
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shaokunlun 楼主#25
新房市场需求在那里中介并不能增加需求，最多是卖得快点。建屋局BTO每个公民都会自己做功课，上网选合适自己的。公寓新房有很大区别吗？我看反倒会让公寓市场更加理性，开发商给经纪公司的费用也可以省不少。
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#26
中介就本行不行?太那个了吧
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#27
准确说应该是本行不够吸引力或曰与本行没有缘分。
Amazon, shopee, grab都是中介，只是数字化的中介。
数百年后，据说也许中介这个行业会消失，但依我看，不会。
譬如流行于西方政坛的国会说客，A.I.会替代吗，I doubt it.
好的中介不仅仅是专业的，也是具备艺术的，沟通的和人文的。
生意一言以蔽之，是信任，是Trust，是一种人文活动，不仅仅是profit上的数字或者政治的博弈。所以，A.I 可以是一个优秀中介的有力助手，但绝不可能也没有能力完全取代中介平台或者中介群体。
Summary: 一个有潜力有能力的中介是社会所必需。 -
#28
不少中介是打酱油级别的上次因为孩子考上的中学远，要在附近再买一个房子，属于一个月内必买的刚需，联系一个中介面还没见，就自说自话的说我们老给他打什么电话，这样自我淘汰的中介比例不会小吧。
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#29
一看就是跟中介不熟的人写的熟悉这个行业就知道实际active的活跃中介能有1/3就不错了。每一个注册在案的中介都会有个公司排名，登陆系统就能看见。我司9000多人，有些兼职不活跃的同行会惊讶的发现：自己做个出租就能排到前50%了，说明一半的注册中介可能是零收入，啥也没做。
有熟悉朋友做活跃中介的人，大多还是知道这情况，以及各行有各行的难处。认真投入做事的人，大多都是越来越忙，并没感觉到市场因为中介过多被分化的严重。
我永远鼓励觉得中介十分好赚的人，自己去尝试一下，就像小马过河，自己趟了水才知道深浅。我作为从业者也不想喊苦叫屈，会看起来像得了便宜还卖乖。不管辛苦与否，我是很喜欢这个职业，所以不用抱怨。
如果中介很过剩，为何去考试的人还是那么多呢？因为幸存者偏差，让很多行业以外的人只看见头部中介，看不到广大底层零收入坚持不下去不得不去转行做别的中介。
每年都有新人进来，但总人数一直还是维持在3万左右，说明每年都还是有人放弃了这个行业不再续执照，这又是为何呢？ -
#30
Cute我倒是觉得作者知道这些，毕竟这不是很难获得的信息。
之所以不提，估计是
1。影响中心目的
2。留一些白给读者思考，探索，讨论，由读者来加强原文的论点。
你看，你的补充说明，不是加强了原作的论点 - 既然有一些不活跃的中介，而且目前没有市场强烈需求增加活跃中介，那么说明，中介数目太多了。 -
#31
我想说的是活跃中介并不多至于不活跃中介多还是少对实际市场影响不大，反正他们也没从也业。影响的应该是还没拿到证的人考试的难度。
毕竟大批不活跃的占着坑继续续执照，没有足够数量的退出，政府依然要维持每年差不多的总人数，那么只能增加新来的考试难度和通过率。
个人觉得这不是什么坏事，毕竟学艺不精容易坑人坑己。 -
#32
有道理不过是micromanaging了，估计原文还没深入到这里。
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#33
有道理房产中介这个行业有没有被科技革新的可能啊？
就好像 airbnb, grab 对传统行业的变革。
还是太多法律上，程序上，和细枝末节服务上需要人工介入，所以即使是租房这样的，也是需要中介帮助？
租房不就是个长期的 airbnb ? -
#34
本文作者逻辑堪忧把四大经纪公司垄断默认为经纪垄断，
把活跃经纪默认为所有经纪，
这文目测是个刚出学校的小朋友写的