新加坡公寓避坑指南
萝卜点评 • • 5092 次浏览萝卜从业十多年，多数时间在公寓市场摸爬滚打，见过的大坑小坑数不胜数。
有的坑不痛不痒，有的让人耿耿于怀，有的足以让人头撞南墙。
今天萝卜就把这些大大小小的坑罗列一下，一一对照，避免踩坑。
可大可小的空调架（aircon ledge）
新加坡的公寓采用套内面积算法，不包括户外的电梯、走廊等公摊面积，但包括了户内的阳台和空调架的面积。这点和国内住宅的算法很不一样。其中，最难以使用的面积，萝卜觉得就是空调架(AC ledge)了。
然而，空调架的面积，该占总面积的多少，是没有一定之规的。我们可以在市场上看到很多不同的情况。比如，112平米的公寓，空调架(AC)仅为2.5平米，业界良心！
又或者，87平米的公寓，8平米的空调架面积。这是给修空调的师傅开Party留空间吗？
萝卜点评：空调架占总面积3%或以下，优秀！5%或以下，可以接受。
林林总总的阳台
阳台是设计师比拼的舞台，大楼外观的重要组成。早期的公寓有不少是完全没有阳台的，但新公寓越来越重视阳台这一块的设计。
我们可以在转售市场上看到各种各样的阳台:
可以晒日光浴的超大无遮挡阳台/半遮挡阳台/圆形的/狭长的/或者干脆没有阳台的。现在的新公寓已经基本看不到这种设计了。
新加坡政府于2018年推出的房产政策，限制单位阳台面积不能超过总面积的15%。
萝卜点评：
对于阳台的喜好见仁见智。但新加坡的天气多烈日暴雨，选择上面有盖，左右有墙，面积不超过总面积10%的阳台，是比较理想的。
好高的天花板！
看房时经常遇到这样的户型：客厅超高的天花板，给人空旷的感觉，进光又好，好赞！但是先别急，一定要确认一下，这是doublevolume, 还是high ceiling。
所谓的double volume, 指超高天花板的那部分，是算了一倍的面积的。
比如，20平米的客厅，拥有6米的超高天花板，按两倍40平米计算面积。
许多客户刚开始看到这个户型是赞叹的，并且默认这是免费的面积；但在我告知这是算了一倍面积以后，大多觉得不划算，空中面积无法像地面一样自由使用，毕竟人类还没有进化出飞行或者漂浮的能力。
如果要在挑高空间部分建阁楼是可以的，不过有政策的限制，最多可以修建5平米的阁楼。
如果有特殊原因必须建超过5平米的，需要得到相关单位的特别批准。
还有一种情况，就是单纯的high ceiling, 但不算doublevolume.
在这种情况之下，空中的这部分就不计入面积了。常见于某些公寓的一楼和顶楼。
白蚁，密集恐惧症的噩梦
因为气候的原因，白蚁在新加坡是非常常见的。但是您绝对不想在家里看到它的踪影！
白蚁能够高效的降解木质纤维素，包括且不限于您的木地板，木门，衣橱，木质家具。。。
不仅仅如此，白蚁的成虫是有翅的，阴雨天时喜欢乱飞，是昆虫恐惧症和密集恐惧症绝对的噩梦，为了避免引起观看不适，我就不贴图了。
白蚁基本不可能根治，因为您的家只是它们的食堂，游乐场，它们的巢穴在地下几十米处。
避免白蚁最好的方法，就是不要购买太老的房子。
如果一旦真的发现，不要自己处理，一定要找专业的灭虫公司；灭虫公司虽然也无法根治，但可以延缓白蚁的发展。
商住房的利弊
商住房，指商业和住宅的结合体。比如楼下是商场，楼上是住宅；又或者两栋楼，一栋是住宅，一栋是写字楼。
商住房的优点很多，居住方便，生活便利，本篇就不细说了，今天萝卜是来给大家看坑的。
小坑，因为商住的一体性，很有可能会出现以下情况，购房前要多注意：
1）住宅单位需要分担商业单位的物业费
商住房的物业费分摊了商铺部分公共区域的空调水电费用，可能会比类似的纯住宅单位要高。
2）住宅单位可能会没有一对一的停车位。
新加坡的公寓楼盘通常会给每户提供一个免费停车位。 但是商住房由于要提供一部分停车面积供商户用途，有可能会挤压住宅单位的停车位。
大坑：
若干年之后，商住楼被整体收购的可能性，比纯住宅楼小很多。
众所周知，集体收购（Enbloc）是新加坡老公寓变现的重要手段。那商住房为什么难于被集体收购呢？根源是在一开始就种下的。
虽然大家在一栋楼里，但商铺的价值衡量和住宅有很大的差别，毕竟是做生意用的。
比如，一楼店面就比二楼店面贵很多；住宅一楼和二楼就不会有这么大的差别。总体上来说，商业店面购买时的单价，比楼上的住宅，要贵50%到 100%。
但是，到了整体收购的时候，大家分钱的只看面积：我100平米的住宅，就是比你50平米的一楼商铺多分一倍。
你说，那些商铺的业主，如何服气？
不患寡而患不均，商铺的业主大多会反对整体收购。那么整体收购自然也就搞不成了。
你家有管道煤气吗？
公寓里小型单位：一房和二房，很多是没有煤气的，用的是电炉。
三房以上，大多数是有煤气的，一个重要的看点就是厨房是否有煤气灶。
多问一句，“是city gas（管道煤气）吗？”十分重要！
因为即使厨房有煤气灶，也有可能用的不是管道煤气，而是煤气桶。
很多的老公寓是没有煤气管道的，就算装了煤气灶，也是用需要经常更换的桶装煤气。
有一些新公寓，因为地理条件或其他原因，没有煤气管道的情况依然存在。
如果您不想以后熟练得在厨房更换煤气桶，记得多问一句管道煤气。
你的私人电梯够私人吗？
私人电梯，又称入户电梯，是极致隐私的体现，高端房产的象征。
然而，有些发展商为了节约成本，又不想放弃私人电梯的噱头，于是乎发明了一梯双开门的设计。
电梯门左边开门是你家，右边开门是你邻居家。
如果两家同时按了同一个楼层，就会面临面面相觑的局面了。
如果买家追求的最高的隐私，那么这一点就需要注意。
咦，张三家的天花板好像比我家的高，是错觉吗？
也许不是错觉。
公寓的层高在公寓购买时，是比较容易被忽视的一个要点。甚至早些年政府都不是要求发展商把层高标注在购房合同里。现在改进了很多，政府要求发展商把单位每一个部分的层高都标识出来，并向卖家解释。
大多数公寓的层高，在2.7米到3.2米之间。对于发展商来说，层高越高，成本越高。所以越是高端的楼盘，越倾向于较高的层高，但也不是绝对的。
层高较高的好处很多，比如进光面积大房子敞亮，也更通风，视觉上来说显得空旷，装修时也可以设计更多的储藏空间。
顺便说一下，厨房，厕所和走道的层高会比客厅卧室的要矮一些。这是完全正常的，因为要走各种管道。
看楼下那个红色小屋，真好看！
公寓里是不会修建无用的建筑的。
如果那个红色小屋不是凉亭，四面墙壁，大门挂锁，那你就要小心了，那里面不是后备发电机，就是垃圾收集站。
如果再有个“闲人莫入”的标志，就更确定了。
怎么，我的单位没有停车位？
大部分的新加坡公寓都是1对1的免费停车位。只要拥有一个单位，第一个车位是不用额外购买或者租用的。但是也有例外：
1）如果公寓距离地铁非常近，政府是不要求发展商修建1对1的停车位的；
2）CBD 中央商业区里的公寓，通常不提供免费停车位。
各位如果有见过甚至踩过的坑，欢迎分享。未来少踩坑，多的益！
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#1
桶装煤气来送的人会帮你换的呀 为什么要自己换呢？
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#2
请推荐几个模范公寓供参考学习
没这些问题的
特别是阳台飘窗 特别头大
还有遇到阳台飘窗AC都很大的 -
#3
觉得现代电炉优点多于燃气炉优选
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#4
我家房东原装是电炉，我们要求给换成煤气了。。之前用过一阵电炉，感觉经常坏:(
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#5
哇这个帖子好有帮助我刚发了一个帖子问如果condo是健在商用地上会不会有什么需要避雷的。谢谢楼主！看到你说的是一楼是商铺楼上是住宅的会有这样的问题，那如果是在商用地上建住宅也会有这样的问题吗？
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#6
私家电梯和入户电梯有区别的呀私家电梯的意思就是从始至终这个电梯都是你一家在使用。入户电梯，其实还是共享，你还是需要和别人一起上下，只不过电梯一开门，可以直接到你家门口而已。
入户电梯两边同时开门的可能性不是很大，除非你们两家的出行高度重合。我住过类似的房子，一年多，同时开门的情况只遇到了一次。 -
#7
好帖！公寓不分大小，都有免费停车位吗？小单位不是占便宜了?交的管理费少，还不用付season parking?
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#8
好像这个电梯是特别设计的不会出现两家人同时使用的情形 - 这种电梯的使用密度也不高
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#9
我们小区是不分大小的不过我们小区最小也是两房，最大也就是四房，所以物业费有区分，其他的设施都是一样的。
这么说来，小单位是稍微占点便宜。不过这东西也没法做到100%公平。 -
萝卜点评 楼主#10
新加坡公寓避坑指南用煤气的换成电炉容易，
电炉换成煤气就难了，因为根本就没有煤气管道。 -
萝卜点评 楼主#11
没有发展商会这么做的因为商业地块的价格比住宅地块贵得多。
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萝卜点评 楼主#12
从停车位的角度可以这样说的，没错。
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#13
但是我看好的那个condo确实是这样的。。。旁边是写字楼，这边就是公寓，两块地在URA上我看了，都是深蓝色纯商用。。。
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#14
在用地属性方面，新加坡和中国很大的不同在于中国商业用地便宜，住宅用地贵，所以商用地上的公寓比普通住宅便宜，新加坡相反，理论上，深蓝色是最贵的。你说的情况，也有但是少，比如city gate就是深蓝改浅蓝（商住），另外最近拆的maxwell house也是深蓝改浅蓝，这都是和政府单独申请的，你看的规划图只是没有更新而已。
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#15
你的商住两用楼的点评根本就不对，等到拆迁时，住宅根本赔不过商铺，面积在赔偿中最多算起10%。 主要都是估价算的，因为商铺的楼层，朝向价值差太多。 拆迁时，只要商铺签得到，才有机会，住宅都是反对的，因为拆迁赔偿金和自己卖差不了多少。因为价值不容易公平，很难得到共识，签到80%
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#16
发展商最好买住宅楼商住都想增加住宅部分，商铺不好卖的。
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#17
很有用的帖子谢谢！
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#18
正解。通常需问商住enbloc的我都婉拒不止商铺和住宅对立，商铺和商铺也对立，各种飞刀。。
顺便讲讲商住还有一种坑，
就是那种买个enbloc potential的商铺，看似免absd+enbloc，完美。
进去才会知道，这种最惨，能被买到到的通常都是大坑，租都租不出去。 -
#19
厉害，如果说的是N家的，确实不会两边同时开今天才去的，其他不知道。
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#20
小单位的人不需要买车啊
结果更亏 -
#21
求详解！没大看懂什么意思？是说一楼是商铺楼上是住宅的那种condo以后很难en bloc。是吗？
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#22
老金没错大坑的例子之一是黄金坊的店铺。
大概15年前就说要ENBLOC，到现在还没个着落, 去年市区重建局还给个保留建议。
楼上各种空置, 幸好当初没下手。 -
#23
求详解什么意思？是说一楼是商铺楼上是住宅的那种condo以后很难en bloc。是吗？
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#24
原来是这样那这种纯商用后来改成浅蓝色的住宅买了有什么弊端吗？
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#25
贵难道不是一个弊端吗…
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#26
不知道bugis那边怎么样呢比方说burlington / bencoolen之类的 都是商住 但感觉留下的铺子都不咋旺呀 也不愿意卖吗
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萝卜点评 楼主#27
商住的铺子很难旺更本在于，每个铺子都是独立出售的，要做什么样的生意，每个业主都有很高的自主权。 整个商场缺乏商业品种的平衡，而且单个铺子想关门就关门。而做的好的商场，所有的铺子基本都是一个业主一个地契，专业团队对商业品种合理布局，赚钱的品种不至于一拥而上，不赚钱的品种不至于无法生存。
就像一群散兵游勇和一群正规军，人数都是100，战斗力就差得远了。 -
萝卜点评 楼主#28
冲着enbloc去的风险都很高，又何止是商住。
暴富的机会有多高，风险就有多大。
买老公寓赌enbloc的，有多少成功的呢？ -
萝卜点评 楼主#29
这就是为什么大多数公寓的停车场，都是有空位的。尤其是小户型比较多的公寓。
有没有大神搞个共享停车场什么的？ -
#30
贵，然后可能住户构成复杂这类的项目很多地点很好，好租，租金也高。另外，management fee 方面，其实倒不一定会高，有些因为地段好,依靠停车费广告费等,物业能赚不少钱，这个要具体问。
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#31
收租就好Enbloc 不一定的，除非一些商住大业主一定要拆才有机会。都说了，真拆了，上面的住宅根本赔不多的，因为share value很低，当然，同样的，管理费也很低，收收租不错的，自住就完全不行了。enbloc 会赔得比自己卖好一点而已。这些商住想拆，都在申请把住的比例加大，商的比例减低，但批准看 URA 了。这是趋势，商不行的。
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#32
同意这个各自为政，散兵游勇的商场，容易导致同质化严重，同时，缺少类似NTUC，McD 这样定海神针般的大租客，让人缺乏逛商场的欲望。
如果商铺是有统一管理的，结果就会完全不同。
要买商铺，感觉还是HDB SHOPHOUSE比较好。 -
#33
HDB shop house谁可以买有什么条件限制吗
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#34
就连HDB shop house也没什么吸引力了，可以买到的，剩余的年限和卖价太不成比例了。
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#35
哈哈黄金坑嘛。 十年前也考察过，没敢碰对比起来，queensway SC，katong SC，peninsula这些永久项目，在商界应该更稀缺。
这些高空置率的坑，才是真烧钱的坑。
其他条件多多少少都反应在价格里。 -
#36
要关注，捡漏偶尔会等到一两个。
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#37
这一点深有同感很多mall都是reits旗下的，专业团队打理，比起单个业主的那种强的太多了。
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#38
那边出租都很麻烦
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萝卜点评 楼主#39
新加坡公寓避坑指南
萝卜从业十多年，多数时间在公寓市场摸爬滚打，见过的大坑小坑数不胜数。
有的坑不痛不痒，有的让人耿耿于怀，有的足以让人头撞南墙。
今天萝卜就把这些大大小小的坑罗列一下，一一对照，避免踩坑。
可大可小的空调架（aircon ledge）
新加坡的公寓采用套内面积算法，不包括户外的电梯、走廊等公摊面积，但包括了户内的阳台和空调架的面积。这点和国内住宅的算法很不一样。其中，最难以使用的面积，萝卜觉得就是空调架(AC ledge)了。
然而，空调架的面积，该占总面积的多少，是没有一定之规的。我们可以在市场上看到很多不同的情况。比如，112平米的公寓，空调架(AC)仅为2.5平米，业界良心！
又或者，87平米的公寓，8平米的空调架面积。这是给修空调的师傅开Party留空间吗？
萝卜点评：空调架占总面积3%或以下，优秀！5%或以下，可以接受。
林林总总的阳台
阳台是设计师比拼的舞台，大楼外观的重要组成。早期的公寓有不少是完全没有阳台的，但新公寓越来越重视阳台这一块的设计。
我们可以在转售市场上看到各种各样的阳台:
可以晒日光浴的超大无遮挡阳台/半遮挡阳台/圆形的/狭长的/或者干脆没有阳台的。现在的新公寓已经基本看不到这种设计了。
新加坡政府于2018年推出的房产政策，限制单位阳台面积不能超过总面积的15%。
萝卜点评：
对于阳台的喜好见仁见智。但新加坡的天气多烈日暴雨，选择上面有盖，左右有墙，面积不超过总面积10%的阳台，是比较理想的。
好高的天花板！
看房时经常遇到这样的户型：客厅超高的天花板，给人空旷的感觉，进光又好，好赞！但是先别急，一定要确认一下，这是doublevolume, 还是high ceiling。
所谓的double volume, 指超高天花板的那部分，是算了一倍的面积的。
比如，20平米的客厅，拥有6米的超高天花板，按两倍40平米计算面积。
许多客户刚开始看到这个户型是赞叹的，并且默认这是免费的面积；但在我告知这是算了一倍面积以后，大多觉得不划算，空中面积无法像地面一样自由使用，毕竟人类还没有进化出飞行或者漂浮的能力。
如果要在挑高空间部分建阁楼是可以的，不过有政策的限制，最多可以修建5平米的阁楼。
如果有特殊原因必须建超过5平米的，需要得到相关单位的特别批准。
还有一种情况，就是单纯的high ceiling, 但不算doublevolume.
在这种情况之下，空中的这部分就不计入面积了。常见于某些公寓的一楼和顶楼。
白蚁，密集恐惧症的噩梦
因为气候的原因，白蚁在新加坡是非常常见的。但是您绝对不想在家里看到它的踪影！
白蚁能够高效的降解木质纤维素，包括且不限于您的木地板，木门，衣橱，木质家具。。。
不仅仅如此，白蚁的成虫是有翅的，阴雨天时喜欢乱飞，是昆虫恐惧症和密集恐惧症绝对的噩梦，为了避免引起观看不适，我就不贴图了。
白蚁基本不可能根治，因为您的家只是它们的食堂，游乐场，它们的巢穴在地下几十米处。
避免白蚁最好的方法，就是不要购买太老的房子。
如果一旦真的发现，不要自己处理，一定要找专业的灭虫公司；灭虫公司虽然也无法根治，但可以延缓白蚁的发展。
商住房的利弊
商住房，指商业和住宅的结合体。比如楼下是商场，楼上是住宅；又或者两栋楼，一栋是住宅，一栋是写字楼。
商住房的优点很多，居住方便，生活便利，本篇就不细说了，今天萝卜是来给大家看坑的。
小坑，因为商住的一体性，很有可能会出现以下情况，购房前要多注意：
1）住宅单位需要分担商业单位的物业费
商住房的物业费分摊了商铺部分公共区域的空调水电费用，可能会比类似的纯住宅单位要高。
2）住宅单位可能会没有一对一的停车位。
新加坡的公寓楼盘通常会给每户提供一个免费停车位。 但是商住房由于要提供一部分停车面积供商户用途，有可能会挤压住宅单位的停车位。
大坑：
若干年之后，商住楼被整体收购的可能性，比纯住宅楼小很多。
众所周知，集体收购（Enbloc）是新加坡老公寓变现的重要手段。那商住房为什么难于被集体收购呢？根源是在一开始就种下的。
虽然大家在一栋楼里，但商铺的价值衡量和住宅有很大的差别，毕竟是做生意用的。
比如，一楼店面就比二楼店面贵很多；住宅一楼和二楼就不会有这么大的差别。总体上来说，商业店面购买时的单价，比楼上的住宅，要贵50%到 100%。
但是，到了整体收购的时候，大家分钱的只看面积：我100平米的住宅，就是比你50平米的一楼商铺多分一倍。
你说，那些商铺的业主，如何服气？
不患寡而患不均，商铺的业主大多会反对整体收购。那么整体收购自然也就搞不成了。
你家有管道煤气吗？
公寓里小型单位：一房和二房，很多是没有煤气的，用的是电炉。
三房以上，大多数是有煤气的，一个重要的看点就是厨房是否有煤气灶。
多问一句，“是city gas（管道煤气）吗？”十分重要！
因为即使厨房有煤气灶，也有可能用的不是管道煤气，而是煤气桶。
很多的老公寓是没有煤气管道的，就算装了煤气灶，也是用需要经常更换的桶装煤气。
有一些新公寓，因为地理条件或其他原因，没有煤气管道的情况依然存在。
如果您不想以后熟练得在厨房更换煤气桶，记得多问一句管道煤气。
你的私人电梯够私人吗？
私人电梯，又称入户电梯，是极致隐私的体现，高端房产的象征。
然而，有些发展商为了节约成本，又不想放弃私人电梯的噱头，于是乎发明了一梯双开门的设计。
电梯门左边开门是你家，右边开门是你邻居家。
如果两家同时按了同一个楼层，就会面临面面相觑的局面了。
如果买家追求的最高的隐私，那么这一点就需要注意。
咦，张三家的天花板好像比我家的高，是错觉吗？
也许不是错觉。
公寓的层高在公寓购买时，是比较容易被忽视的一个要点。甚至早些年政府都不是要求发展商把层高标注在购房合同里。现在改进了很多，政府要求发展商把单位每一个部分的层高都标识出来，并向卖家解释。
大多数公寓的层高，在2.7米到3.2米之间。对于发展商来说，层高越高，成本越高。所以越是高端的楼盘，越倾向于较高的层高，但也不是绝对的。
层高较高的好处很多，比如进光面积大房子敞亮，也更通风，视觉上来说显得空旷，装修时也可以设计更多的储藏空间。
顺便说一下，厨房，厕所和走道的层高会比客厅卧室的要矮一些。这是完全正常的，因为要走各种管道。
看楼下那个红色小屋，真好看！
公寓里是不会修建无用的建筑的。
如果那个红色小屋不是凉亭，四面墙壁，大门挂锁，那你就要小心了，那里面不是后备发电机，就是垃圾收集站。
如果再有个“闲人莫入”的标志，就更确定了。
怎么，我的单位没有停车位？
大部分的新加坡公寓都是1对1的免费停车位。只要拥有一个单位，第一个车位是不用额外购买或者租用的。但是也有例外：
1）如果公寓距离地铁非常近，政府是不要求发展商修建1对1的停车位的；
2）CBD 中央商业区里的公寓，通常不提供免费停车位。
各位如果有见过甚至踩过的坑，欢迎分享。未来少踩坑，多的益！
该帖荣获当日十大第4，奖励楼主12分以及18狮城帮币，时间：2021-05-15 22:00:07。该帖荣获当日十大第8，奖励楼主4分以及6狮城帮币，时间：2021-05-16 22:00:08。