公寓的价格主要由地皮的价格和建筑成本及发展商的利润决定的。99年的公寓一般上指99年的地契，当地契租期到99年后，政府可以收回土地，地皮的价值为零。但是公寓的建筑仍属于屋主，如果政府收回地皮必须连公寓的公寓的建筑一起收回，那么公寓的建筑价值如何估值，前提是建筑结构仍符合安全标准适合居住，请教房地产专家的见解。
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31 条回复
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#1
其实建筑不经过精心维护根本就到不了99年。要80，90年后建筑还适合居住，那时的维护成本相当高的。
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#2
是的，好像普通居民住宅的设计寿命也就是50年左右
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#3
你说的这个地皮价值归零，建筑属于物主是天朝的做法。。。新加坡是建筑连着地皮一起归零了
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#4
https://www.99.co/blog/singapore/leasehold-property-99-years/On the expiry of a 99-year leasehold, ownership of the land reverts back to the state, and the rights of any property owners are effectively extinguished.
But surely property owners will be entitled to fair compensation for their homes that remain on the property Unfortunately not. The tough (and some might say unfair) reality is that the SLA has no obligation to reimburse or pay any sort of compensation at all. -
#5
天真烂漫的想法政府没要求复原状况就偷笑了，还价值？
就好比租房，你留些破烂，旧家具给屋主，屋主还要花钱花时间起。请人清理不是，难道还可以找屋主收钱? -
#6
没啥差别建筑物还是属于屋主的，那限期拿走，否则一样归零。
既然选择在新加坡生活，那就要接受地少人多的现实，如果到期不归零，房子就越来越贵，子孙后代怎么办呢，国家的未来又怎么办呢？ -
#7
有区别啊天朝是写明了收回会赔偿，而且到期是自动续期。新加坡是到期是申请。。差别大了去了。。。
接受新加坡的情况啊，所以我选freehold... -
#8
如果没有预算，当然freehold好的freehold在乌节路附近有一批。但是有预算的情况下，同等预算，freehold的体验比99年的差很多。
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#9
新加坡除非是没人要的地方，否则公寓是几乎不可能出现99年归零的情况。下次详解一下私宅和组屋和中国房产在地契在法理上和未来价值的区别。
地契递减归零那张表是纯数学式计算，完全不考虑任何其他因素，其实是很深的误解。
芽笼三巷60年排屋收回，是千百个续期项目中不受续期的特例。
主要是因为特殊地契和在发展计划才出现这种情况。 -
#10
去看天朝最新的物权法到期自动续期，续期费用视各地方情况自行决定
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#11
怎么可能不出现99年归零情况如果99年公寓不收回，那政府岂不是很快就没地了。新加坡最近公寓盖了那么多，怎能指望全部enloc？
enbloc也跟中奖一样。 -
#12
99年房产和土地到期双归零公寓本来就是奢侈品，政府不会为富人提供支持。
当然这只是模型假设，假设50年后房子就没法住得enbloc了，那就能够把剩下的49年期限卖给开发商重新开发。
所以99年的公寓，一个是不断地支付租金和房子的折旧，一个是在受益于剩余的期限对应租金不断上涨。 -
#13
到期一起收回啊
私人房产到期收回这个没啥异议的
亚龙都到期不少了，收回呗
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#14
这个理解真搞笑
现在的房子都越建越高
新建99年的公寓enbloc的潜力都没以前那么大了
指望开发商买你的地重建，开发商不用赚钱啊
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#15
搞笑是因为理解偏差，等能理解了就不觉得搞笑了。土地利用率只是enbloc其中一种。
如果只看这个，中央区 river valley， orchard的高楼就不会enbloc了。 -
#16
那你解释下呗。目前是理解不了。
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#17
别装高深
有本事解释解释
哪个开发商高楼拆了盖个矮楼去赔钱的
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#18
瞎扯啥特例
新加坡建国才55年。所以到期的房子不多
以前的房子盖的矮，enbloc潜力大。仅此而已
工业用地30年。到期了不收？
你以为政府那么好说话
唯一可能特例的只有HDB可能会开缺口
屋主都是公民手里每人一票，这个政府比较忌惮
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#19
那你再举公寓不给需求的例子嘛亚龙那个还不是公寓。
和新加坡55年什么关系，话说那个公寓enbloc政府不给续约了？
续约了还怎么99年收回？
政府脑子有问题吗？一边续约地契，一边想要99年收回？
口气大没关系。
说的在理，举出实例，我给你鼓掌就是了。 -
#20
中介说话不要误导！！！你说芽笼三巷60年排屋收回，是千百个续期项目中不受续期的特例。
很多中介都说除非en bloc，99年的公寓，到期政府就会把地收回去，政府原则上不可能续期。你的意思是政府已经续了千百个项目？？？
不可能吧，你作为中介，举个例子，说说看，哪个公寓续期了，有些公寓是跟政府提出申请续期，都被拒了. -
#21
很多en bloc是失败的很多en bloc是失败的，没有开发商愿意买，历史数据上，能够成功en bloc的项目大部分都是永久地契。也有99年的公寓en bloc成功的，但是大部分成功的项目是永久地契的，分析师有统计过的。
不可能所有项目都会en bloc成功，大部分都不会成功，那些剩下没多少年的公寓，地契贬值的很厉害，除非价格降到极低，因为开发商要补一大块费用给政府。最终这部分房子就成了消费品了，过十年，大家会慢慢意识到。国内已经先行一步了，写进五中全会报告了，住房成为消费而不是投资。意味着除了一二线以外，很多房子就是消费了，别想着保值增值了。 -
#22
新加坡已经有千百个续期的项目了？是不是指30年的工业厂房？99年的居民住宅的话至今还没有一间快接近90年的吧
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#23
没找到新的资料。不过看起来通不通过都很多。但是就是续期也要交钱啊https://www.propertyguru.com.sg/property-management-news/2010/6/27898/sla-approves-60-percent-of-lease-top-up-applications
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#24
续不续期，定义上可能有误解很多99年地契的房子，在3,40年时enbloc，政府top up剩余年限至99年。从这个意义上讲续了几十年租期。当然政府可以不top up剩余年限，但截至到目前政府确实很少拒绝top up，以后政府可卖地越来越少或要重新规划发展，可能不批的越来越多。
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#25
En-block后政府允许top up地契算续期？有点牵强吧每次En-block对屋主而言都和中了大彩一样，9成的屋子大概都等不到En-block吧
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#26
那算啥呢？本来地契剩余50年，政府重新给回99年，多的49年算啥？如果屋主们决定不卖给开发商，而是自己出钱盖房，不就是多延了49年么？
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#27
对于政府来说等你的归零了它再卖地跟Enbloc 之后给钱top up有差别吗？给你Top -up 它现在就能再卖一次地，等你99年，那得是哪届政府
所以我觉得除非那地方它真的打算干点别的，不然为啥不给你top up.
最应当小心的是那种政府卖给发展商是Free hold,可是发展商把它发展成99年的，那才是。。。其心可诛啊 -
#28
所谓续费，普通理解应该是屋主申请，政府审核通过或者拒绝，就像续准证一样En-block则是完全靠开发商，而且基本上就和中彩票一样可望而不可及，而且大部份人就此不会再搬回来，如果非要说这是续费，那就是吧。只是可惜绝大部份屋主无法续而已
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#29
讨论能操作的才有意义哪个公寓是en bloc给原来的屋主们的，屋主自己要翻建不是没有可能，可操作性微乎其微，这里讨论的是住宅，不是其它非住宅的房子。
讨论微乎其微没有操作性的东西，毫无意义。
就比如怎么赚一百万，你跳出来，讲买彩票中奖也可以赚一百万，确实买彩票中大奖可以，但这个和普通人有啥关系。 -
#30
我觉得学术性讨论要讨论有意义的。深度回答一下。enbloc续期99年算不算续期，这样为怼而怼的问题就不要拉我参与了。
。
用个比喻让大家更好地理解这个游戏规则：
政府要求所有拥车证只有10年期限。
到了10年必须杀车，也没赔钱。（对应99年地契清零）
但是佣车证配额是有限的。市场需求大过政府发放数额。
基于这种情况，政府允许车商回收旧车，回收旧车后政府会发放一个新的10年拥车证（enbloc）
这样车商在政府供应不足的情况下，乐意付比市场价更高的价格收购旧车。因为新的10年车可以卖更高价格，有利可图。
车主当然也很高兴，因为车商收购比市场转手价格好得多了，也不用看着车掉价。
这个就是游戏规则，目前所有enbloc项目也没有发生政府不给续期的情况。
这里呢，有几点要注意的。
1. 这里说的仅限公寓。
不要提部长说的95%组屋不会enbloc。 你是组屋屋主不是组屋业主，当然是业主说的算。至于业主和屋主啥区别，总理说了这话题展开可要悠着点，自己去研究吧。
2. 所有旧公寓都会enbloc吗？
楼主特地严谨地写了（除非没人要的地方）。有没有人要这个还是很好判断，如果这个位置有新公寓兴建，需求又不错。 那附近的老公寓就完全有可能被发展商收购，至于收购能不能成功是有一套规则的。
最简单的成功率计算，就是enbloc的最终土地成本近似于此地政府售地成本。那就可行了。 至于前面有人说土地利用率这些东西，很重要，但其实是买家需要烧脑的事。
对于发展商只看最后土地收购价，原来地上有100套还是1000套是没有关系的。 对屋主就很有影响。
如果有人想了解这个，以后再展开说。这里就不费篇幅了，又不是写公众号。
3. 政府意图99年回收还是续期。
这点是大多数人误会最深的。
同样延伸的是很多人看不懂某些发展商把永久卖成99-103地契的做法。
就算国家能永久吧，政府能99吗？ 就算能撑几个99吧，发展商也能99吗？ 这么年轻且小的国家，能有多少百年老店？
其实对于别人和现实存在事物的疑问，就是来自于个人不理解。
发展商就很明白政府意图，所以也学着这么搞。
怎么搞？
99年政府回收土地干嘛？ 再卖99年对不对？
那30年top up什么意思？ 不就是已经再卖30年的钱，还是升值后的价钱。
能30年卖的为啥要等99年？不都是卖吗，组屋外的土地政府又不要自己盖房子，除了特殊发展规划内的。例如亚龙。
理解了吗？
4. 我在狮城帮没打过广告没宣扬过职业，发言都偏学术，如以上内容都不属于中介考核范围。
很感谢小伙伴们不断提及。但如果是被别的中介伺候有所不满怀恨在心，烦请砖砸准点。
个人觉得房产专业也是知识海洋，本版藏龙卧虎，能一起探讨也是很好的。 -
小麦20 楼主#31
99年房产的价值公寓的价格主要由地皮的价格和建筑成本及发展商的利润决定的。99年的公寓一般上指99年的地契，当地契租期到99年后，政府可以收回土地，地皮的价值为零。但是公寓的建筑仍属于屋主，如果政府收回地皮必须连公寓的公寓的建筑一起收回，那么公寓的建筑价值如何估值，前提是建筑结构仍符合安全标准适合居住，请教房地产专家的见解。
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该帖荣获当日十大第7，奖励楼主6分以及9狮城帮币，时间：2020-11-01 22:00:08。
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